Sección 3.8. De la reforma y ampliación de edificios

3.8.1. GENERALIDADES SOBRE LA REFORMA Y AMPLIACIÓN DE EDIFICIOS

De acuerdo con el estado de la edificación, los edificios pueden encuadrarse dentro de las siguientes categorías:

a) Los edificios nuevos: Que deben ajustarse a las disposiciones establecidas en el Reglamento de Edificación y el Código Urbano.

b) Los edificios en estado de transición: Cuya estructura y estado general se encuentran en buenas condiciones pero que su período de vida funcional se halla caduco.

c) Los edificios obsoletos: En que la edificación, cualquiera sea su tipo, no se encuentra en condiciones de acompañar en lo que respecta a durabilidad y resistencia, las modificaciones propuestas.

3.8.1.1. Condiciones para subdividir locales.

Un local no podrá ser subdividido en una o más partes aisladas por medio de tabiques, muebles, mamparas u otros dispositivos fijos, si cada una de las partes no cumple por completo las prescripciones de este Reglamento como si fuera independiente.

3.8.1.2. Mamparas de subdivisiones en los locales.

En un local de comercio o de trabajo se permitirá la colocación de mamparas o muebles de subdivisión, siempre que la altura de éstos no rebase de 2,10 m medidos desde el piso.

3.8.1.3. Patios en edificios que se amplíen o refaccionen.

(Ver punto 3.7.3.).

3.8.1.4. Construcciones existentes en barro.

Los edificios construidos en barro con anterioridad a la sanción de este Reglamento (de fecha 27 de Agosto de 1957) podrán ser refaccionados siempre que sus muros no tengan una altura mayor de 6 m., no se aumente la superficie cubierta y no se cargue sobre los mismos.

3.8.1.5. Reparaciones en construcciones existentes en madera.

Para los tinglados y galpones cuyo frente sobre la línea municipal o sobre las líneas medianeras, no están construidos en toda su altura con muros reglamentarios y en los galpones y tinglados que no se hallen a la distancia reglamentaria de la línea medianera o de la línea de edificación, se prohíbe cualquier refacción, prohibición que regirá para todo el municipio. En la zona comprendida entre el Río Paraná, Bvrd. Seguí y Bvrd. Avellaneda se prohíbe cualquier refacción, por insignificante que sea, en las construcciones de madera existentes.

3.8.2. REFACCIONES EN LOS DISTRITOS Y ARTERIAS DE ALTURA MÍNIMA

3.8.2.1. Propiedades afectadas por altura mínima de fachada.

En las propiedades existentes en Distritos y Arterias afectadas, o que en lo sucesivo fuesen afectadas por altura mínima de fachada, si no cumplimentan con las disposiciones establecidas en el Código Urbano; se permitirán solamente los siguientes trabajos:

a) En fachada: Viviendas y salones de planta baja únicamente: trabajos de pintura y limpieza, reparación de revoques y revestimientos, transformación de puertas, ventanas y vidrieras, aunque ello implique una modificación integral de fachada en lo que respecta a materiales y proporciones, dejándose expresamente establecido que:
1.- En ningún caso se autorizará este tipo de modificación para aquellos inmuebles que no reúnan las condiciones mínimas en lo que se refiere a la parte estructural y al estado general de habitabilidad.
2.- La Dirección General de Obras Particulares denegará los pedidos que se formulen en aquellos casos en que la edificación cualquiera sea su tipo, no se encuentre en condiciones de acompañar, en lo que respecta a durabilidad y resistencia, las modificaciones propuestas.
3.- De la transformación de viviendas total o parcialmente en salones de negocio. Se permitirá la transformación de viviendas en salones de negocio, autorizándose a modificar la fachada, según lo dispuesto en el punto 1.
Previa autorización de las reformas mencionadas debe, la Dirección General de Obras Particulares constatar el estado de la edificación y si en general las modificaciones no implican refuerzos estructurales que tiendan a prolongar la vida de la misma.
4.- Viviendas y salones de más de planta baja. Se permitirá la transformación de la planta baja en salón negocio sin cumplir con los requisitos de altura mínima siempre que se realicen únicamente los trabajos de reforma que a continuación se mencionan.
4-1: Variar el dimensionamiento de los vanos ampliando la superficie de vidriera, pudiéndose cambiar en su totalidad, la carpintería, tanto en su diseño como en su proporción y materiales, incluyendo aplicación de nuevos revestimientos o materiales de frente; trabajos de decoración inclusive construcción de nuevos cielorrasos y cambio de pisos.
4-2: Prohíbese cualquier clase de trabajos en aquellos inmuebles que a juicio de la Repartición Comunal Competente, hayan sobrepasado con exceso su vida útil y posean una estructura en condiciones precarias.
4-3: Establécese que en todos los locales habilitados para negocios y donde se efectúen reformas se exigirá la adaptación de los servicios sanitarios a lo que determina este Reglamento.

b) En el interior: Trabajos generales de conservación y mantenimiento, reparación de techos, cielorrasos, paredes, pisos, cambios de revestimientos sanitarios, reparación y reconstrucción de instalaciones sanitarias. Construcción de baños, tabiques para subdividir locales interiores en forma reglamentaria, colocación de ascensores, abrir o cerrar vanos en locales interiores. No se permitirá subdividir locales existentes sobre la línea municipal si los mismos resultan de menos de 3 m. de frente cada uno.

c) Reformas en las estructuras: Se autorizará el cambio de techo total o parcial, tanto en viviendas como en salones para negocios, siempre y cuando la Dirección General de Obras Particulares así lo estime conveniente.

d) Nuevas ampliaciones: Se autorizarán en general ampliaciones hasta un máximo de 100 m² con destino a vivienda y/o negocio, computando entrepiso y excluyendo galería y alero.

Déjase establecido que las franquicias determinadas precedentemente rigen para todos los distritos sin excepción, debiéndose cumplimentar las exigencias establecidas para cada uno de ellos, no siendo de aplicación en caso de servidumbre o retiro en edificios con permiso anterior.

e) Aquellos edificios que presenten fachadas o locales interiores en malas condiciones de conservación, higiene, seguridad o estética deberán ser reparados y conservados en la forma que establezca la Dirección General de Obras Particulares.

3.8.3. REFACCIONES EN LOS DISTRITOS Y ARTERIAS DE ALTURA MÍNIMA Y RETIRO A LA NUEVA LÍNEA DE EDIFICACIÓN

(A excepción de lo establecido en el Punto 8.2.10. del Código Urbano).

3.8.3.1. En negocios ya autorizados.

1) Podrán ejecutarse trabajos de refacción de la índole consignada en los puntos siguientes, siempre y cuando dichas tareas se efectúen en planta baja y previo retiro a la nueva línea municipal de edificación, sin reforzar la finca, rigiendo tal franquicia únicamente para negocios ya autorizados.

2) Nuevas ampliaciones.
Se autorizarán en general nuevas ampliaciones y la construcción de nuevos entrepisos sobre planta baja, siempre que estos últimos entren a formar parte del salón. Cuando se construyan nuevos entrepisos el salón deberá tener una altura mínima libre de 5,20 m. debiendo, en cuanto a locales "dúplex" cumplir con lo establecido en este Reglamento, Sección "3", punto 3.4.2.3.
La superficie de las nuevas ampliaciones (incluidos los entrepisos) estará en función de la amplitud que tenga el salón negocio, estableciéndose la siguiente relación:
a) En salones de hasta 200 m² de superficie las nuevas ampliaciones (incluidos el entrepiso, si lo hubiera) no podrá exceder de los 40 m².
b) En salones de más de 200 m² de superficie las nuevas ampliaciones (incluido el entrepiso si lo hubiera), podrá tener hasta el 20 % de la superficie del salón, descontándose el área del retiro.

3) Reformas interiores.
Podrán construirse cielorrasos nuevos, pisos, revoques, revestimientos y decoraciones.

4) Reformas del frente en planta baja y alta.
Pueden ejecutarse los siguientes trabajos:
a) Variar dimensiones de vanos;
b) Cambiar la carpintería, tanto en diseño, como proporción y materiales;
c) Habilitación de nuevas puertas, ventanas, siempre que se respete lo indicado en el punto 5º;
d) Aplicación de nuevos revestimientos y materiales de frente;
e) Ejecución de marquesinas, siempre que cumplan con lo dispuesto por el Reglamento de Edificación en su Sección "3", punto 3.8.2.;
f) La instalación de cualquier elemento de cierre se debe colocar en la nueva línea de edificación.

5) Subdivisión de locales en edificios existentes.
Siempre que se haga efectivo el retiro en forma integral se permitirá la subdivisión de locales, con la expresa condición de que cada uno de ellos sobre la línea de edificación tenga un frente no menor de 3 m. de ancho, poseyendo servicios sanitarios y que cumplan con los requisitos de anchos de salida y prevención contra incendio.

6) Reformas en los muros medianeros.
En los muros medianeros que queden a la vista por el retiro del frente y/o vidrieras a la nueva línea, se permitirá la aplicación de decoraciones, jardineras y vidrieras con las siguientes limitaciones:
a) Las decoraciones y jardineras tendrán una saliente máxima de 0,80 m medidos en forma perpendicular al plano del muro medianero.
b) Las vidrieras podrán tener una saliente máxima de 1 m medido en forma perpendicular al plano del muro medianero con una profundidad igual a la distancia existente entre la vieja línea municipal y la nueva línea municipal, con la condición que al hacerse efectivo el retiro de las propiedades colindantes, estas vidrieras sean retiradas a fin de unificar la recova, por lo tanto deben ser construidas de forma tal que pueda efectuarse el retiro de las mismas sin alterar el aspecto arquitectónico del resto de la edificación.
7) Disposiciones generales sobre recova.
Altura: Se debe lograr en lo posible un carácter uniforme con respecto al resto de la edificación existente en la cuadra, no pudiendo ser dicha altura en ningún caso inferior a los 2,80 m del nivel de la acera. Debe eliminarse la diferencia de altura que exista entre la cara inferior del dintel exterior y el cielorraso.
Esta altura uniforme del cielorraso deberá ser general no pudiendo haber vigas o dinteles en concordancia con la prolongación de los muros medianeros que obstaculicen la visual o impidan el cumplimiento de este requisito.
Dimensiones y ubicación de las columnas: Todas las columnas vistas deberán ser inscriptas en un diámetro uniforme de 0,40 m, dimensión en que se incluyen revestimientos y revoques en general. En lotes en que se efectúe el retiro a nueva línea podrán existir columnas intermedias siempre que la distancia entre los ejes de las mismas, sea igual o mayor a los 5 m. Los demás puntos fuertes deberán emplazarse dentro de la nueva línea de edificación en la forma indicada en el croquis adjunto. Cuando el propietario lindero se retire a la nueva línea (y se proceda a eliminar la parte del muro medianero correspondiente) quedarán sobre la vieja línea de edificación dos columnas apareadas, las cuales en conjunto no podrán tener un ancho mayor a los 0,80 m. Por razones de índole estética ambas columnas deberán ser tratadas arquitectónicamente de tal modo que tengan unidad de composición.

8) Generalidades sobre aceras.
Cuando en el área establecida por el punto 1 se realicen los trabajos permitidos deberá construirse la acera -en todo caso y sin excepción- desde el cordón de la calzada hasta la nueva línea de edificación, utilizando para ello mosaicos de tipo fijado por este Reglamento en su Sección "3", punto 3.2.2.3.
Consecuentemente no podrán existir escalones de separación entre la acera actual y la nueva, ni tampoco entre las nuevas aceras de dos predios colindantes. También habrá de cumplirse, en lo relativo a pendientes, con lo que señala el Reglamento en su Sección "3" punto 3.2.2.4.

3.8.3.2. Subdivisión por el régimen de propiedad horizontal.

En edificios ya construidos, ubicados en distritos y arterias afectadas o que en lo sucesivo fuesen afectadas por altura mínima y/o retiro a nueva línea de edificación, que no cumplan con las exigencias referidas, se autorizará la subdivisión por el régimen de propiedad horizontal otorgándose los permisos de edificación para las modificaciones a efectuarse, con sujeción a los requisitos siguientes:

a) Constituyan unidades funcionales completas o a completar.

b) En ninguno de los casos señalados precedentemente se podrá incrementar la superficie cubierta habitable en más de 30 (treinta) m² por unidad.

c) Todos los locales de la nueva unidad deben quedar en perfectas condiciones de iluminación y ventilación, pudiendo admitirse que den a patios que hayan sido reglamentarios en la época de su construcción, pero en ningún caso las dimensiones de los mismos serán menores de 2,50 m x 2,50 m y que sea un inmueble que haya obtenido en aquella oportunidad el respectivo permiso de edificación.

d) La reforma o ampliación que se ejecute para completar la unidad funcional o configurar una unidad nueva (siempre que sea no colectiva) no podrá efectuarse en detrimento de las partes existentes, salvo que se ajusten al R.E. vigente.

3.8.4. REFACCIONES PERMITIDAS SIN EFECTIVIZAR EL RETIRO

En unidades de planta baja destinadas a negocios.

a) En Distritos y Arterias afectados por retiro, exclusivamente si en planta baja existen unidades destinadas a negocio, sólo se autorizarán en ellas trabajos de reformas sin la necesidad de cumplir con el retiro a nueva línea, cuando dichas tareas no alteren el aspecto estético espacial del inmueble, tanto en su faz interna como externa, y siempre que se limite a las siguientes obras: trabajos de pintura y limpieza de fachada, reemplazo de puertas, ventanas y vidrieras, siempre que se conserven las líneas generales del diseño y no se modifiquen sustancialmente sus materiales y proporciones; reparación de revoques existentes, reemplazo de los revoques existentes por mármol u otro material similar (tan sólo por razones de higiene) siempre que no sobrepasen los 1,50 m; reparación de pisos con los mismos materiales, colocación de ascensores cuando el edificio tenga más de dos pisos altos; construcción de baños, siempre que no ocupen zonas de retiro, cuando se carezca de ellos o no estén en condiciones reglamentarias para el uso del edificio.

b) Casas-habitación: Trabajos de pintura y limpieza de fachada: reemplazo de puertas o ventanas, siempre que se conserve el vano existente; reparación del revoque existente: abrir puertas pero a condición de que sea para garaje individual y de uso particular, reemplazo de piso en cualquier clase de locales, modificación y reparación de artefactos sanitarios, colocación de revestimientos, cambio de revoque en cocinas y baños, o en otros ambientes interiores, construcción de tabiques que subdividan ambientes en forma reglamentaria, en cuanto a ventilación y luz, no figurando subdivisión del edificio, aperturas en los vanos, ya sean puertas o ventanas exclusivamente interiores. No obstante déjase expresamente aclarado que en aquellas fincas que hayan sobrepasado con exceso su vida útil, y su estructura se halle en condiciones precarias, no podrá efectuarse ninguna clase de refacciones quedando a cargo de la Dirección General de Obras Particulares determinar cuándo un edificio se halla en tales condiciones.
Tanto en los puntos a y b se permitirá además:
1) Nuevos revoques interiores, debiendo comprobarse previamente mediante inspección, el mal estado de los mismos.
2) Revestimientos de pisos existentes en zona, alfombra o flexiplast. Y en caso de comprobarse previamente su estado defectuoso, permitir el cambio total del mismo.
3) Ejecución de nuevos cielorrasos, a la cal o yeso, pero sin bajar los techos o colocar cielorrasos decorativos.
4) División de tabiques de mampostería (sin cimientos), madera o material similar.
5) En las fachadas, si los revoques están muy deteriorados, se permitirá reemplazar los mismos con revoques rústicos que no configuren elementos decorativos.

Previo a la realización de las tareas enunciadas precedentemente la Dirección General de Obras Particulares deberá realizar una inspección para verificar el estado de la edificación, con intervención del Perito en estructuras y Calculista. Se deja constancia de que las autorizaciones conferidas en los puntos que anteceden, no significan prolongar la vida útil de la propiedad.