Sección 3.1. De la línea nivel y ochavas
3.1.1. DE LA LÍNEA DE EDIFICACIÓN.
3.1.1.1. Definiciones.
a) Línea Municipal.
Considerase Línea Municipal el deslinde entre la propiedad privada y la vía o lugar público. Es la que limita al predio por su frente. La Línea Municipal está determinada por el trazado oficial existente, o se ajusta a las normas que rigen para el trazado de nuevas vías públicas.
b) Línea de edificación.
Es hasta donde se permite construir.
3.1.1.2. Alineación.
Toda nueva construcción con frente a una vía pública deberá ajustarse a la línea de edificación oficial y a las ochavas reglamentarias.
3.1.1.3. De la fijación de la línea de edificación.
a) El profesional responsable de la obra solicitará por escrito a la Sección Delineación de la Dirección General de Topografía y Catastro, en formulario especial, la fijación de la línea de edificación correspondiente al edificio a construir.
b) La Sección Delineación entregará, también por escrito, con la fecha y firma del Ingeniero o Agrimensor interviniente, bajo recibo firmado por el solicitante y dentro de los quince días, la información precisa para establecer la línea de edificación.
3.1.1.4. De la verificación y tolerancias.
a) Al término de la obra el profesional responsable deberá solicitar por escrito a la Sección Delineación en formulario especial, la verificación de la línea.
b) Esta será aprobada siempre y cuando el punto o parte más saliente del edificio construido no difiera de 4 cm o de 6 cm con respecto a la fijada por la Sección Delineación, según se trate, respectivamente, de obras frente a calles pavimentadas o a calles sin pavimentar.
3.1.1.5. De las penalidades en los casos de infracción.
a) Cuando la diferencia, con respecto a la línea de edificación fijada, sea mayor de 4 o 6 cm, según el caso, y la línea de frente, a juicio de la Dirección Gral. de Obras Particulares, pueda ser corregida, el profesional responsable está obligado a efectuar las reparaciones necesarias y hasta una altura sobre el nivel de la vereda igual a 2 m.
b) Cuando por la magnitud (y siempre que no exceda de 15 o 20 cm según el caso) o por la naturaleza de la infracción no sea posible la corrección de la línea de frente, el profesional responsable de la obra deberá abonar una multa cuyo monto se calculará en base a la siguiente fórmula:
M = B (f - t ) + 4.S
*Se constata un error en la fórmula expresada en la normativa aprobada, la expresión correcta debería decir :
M = B (f - t + 4.S)
siendo:
B = valor base por m² de terreno que corresponderá al valor venal en la ubicación del terreno en que se construyó la obra, que será establecido por la Dirección de Tierras y Tasaciones a la fecha de fijación de la multa. *(En la actualidad dicho valor será determinado por la Dirección General de Reglamentación (Creada por Dto. 3225/97 ).
f = número de centímetros o dentro de la línea del punto o parte más saliente o más entrante;
t = tolerancia establecida en el punto a) de este punto;
S = número de m² (redondeados de 0.1. en 0.1. m²) del terreno efectivamente ocupado por la parte o partes del edificio fuera de línea (S mínimo = 0.1. m²). En el caso de edificios construidos dentro de línea, la superficie S se calculará tomando como límite interior la línea imaginaria que une los puntos más entrados de las medianeras existentes.
- En el caso de edificios fuera de línea de edificación, la multa M se calculará de acuerdo con la fórmula anterior, correspondiéndole un incremento de un 10% por cada planta repetida en altura.
- En el caso de edificios dentro de la línea de edificación la multa M será el 25% del valor deducido de la fórmula anterior, no correspondiendo incremento por plantas altas repetidas.
c) Si el edificio se halla fuera o dentro de la línea de edificación sobre calles que, de acuerdo con el Código Urbano tienen retiro obligatorio, la multa M se reducirá al 50% del respectivo valor. En cuanto a la línea de edificación exterior, regirá lo establecido en el punto b) de este artículo.
d) En caso de segunda infracción por parte del mismo profesional responsable, se aumentará en un 50 % el valor de la multa que resulta para la nueva infracción. En el caso de reincidir por tercera vez, se aumentará en un 100 % el valor de la multa resultante para la nueva infracción; y el profesional responsable será suspendido por el término de seis meses.
e) Si la infracción a la línea establecida por la Sección Delineación, excede, según el caso, de 15 o 20 cm, la Dirección General de Topografía y Catastro elevará los antecedentes a la Superioridad para que resuelva sobre la sanción o medida a aplicar.
3.1.1.6. Obras detrás de la línea municipal y de retiro obligatorio.
Se permitirá edificar detrás de la línea municipal o de la línea de retiro obligatorio, siempre que se cumpla lo establecido en el punto 3.3.1.2., "Fachada principal detrás de la línea municipal y de la línea de retiro obligatorio"; y en el 3.2.1.1., "Obligación de conservar cercas y aceras".
3.1.1.7. Normas edilicias particulares en obras con retiro obligatorio por servidumbre de jardín.
En los Distritos Urbanos en los que corresponda retiro por servidumbre de jardines, con excepción del Bvrd. Oroño, en el tramo comprendido entre las calles Montevideo y Rivadavia, podrá construirse una losa para uso exclusivo de cochera que deberá estar ubicada en uno de los límites laterales del terreno, a una altura uniforme de 2,20 m del nivel de la vereda, y el ancho no podrá exceder de 1/3 del frente de lote, con sujeción a los siguientes requisitos:
1) Los muros medianeros no podrán sobrepasar 1,80 m de altura a contar desde el nivel del piso.
2) Los cercos de fachada estarán formados por muretes de ladrillos vistos o cualquier otro material que, a juicio de la Dirección General de Obras Particulares, sean, por su naturaleza, compatibles con la zona de jardín. La altura de los mismos no será superior a 0,40 m. Se podrán plantar ligustros, ligustrinas o tuyas, no pudiendo ser la altura superior a los 1,20 m del nivel de la vereda.
3) La entrada para el vehículo en vereda de calles sin pavimento, deberá hacerse sobre caminos de 0,60 m de ancho, debiéndose cubrir con césped el resto de la vereda, siendo obligatorio su cuidado y conservación por el propietario frentista.
4) No se permitirán puertas que cierren todo el alto de la cochera, sino que deberán emplearse puertas bajas tipo jardín, con prohibición de aperturas hacia el exterior.
5) La presente reglamentación sólo rige para aquellas propiedades que ya observan el retiro reglamentario, posean el respectivo permiso de edificación, y no se haya previsto el lugar para la construcción del garaje y/o cochera con espacio mayor o igual a 2,50 m de frente.
6) Todo proyecto de nueva edificación en zona de servidumbre de jardín, deberá prever un local para garaje o construcción de losa cochera en la línea de edificación o en su defecto, dejar el espacio suficiente de acuerdo con la estricta observancia del inciso anterior.
7) Las losas cocheras que se autorizan construir en viviendas de zonas de servidumbre de jardín, deberán ajustarse a la concepción arquitectónica del croquis, que debidamente autorizado y visado, forma parte integrante de esta disposición (ver esquema 3.1.1.7.).
ESQUEMA 3.1.1.7
P E R S P E C T I V A
3.1.1.8. Línea de edificación para sótano.
En los casos de construcciones de sótano, éstos no podrán sobrepasar el límite de la línea municipal del predio.
3.1.1.9. De la línea de edificación en las esquinas.
Fijase como línea de edificación en las esquinas de calles y pasajes, las ochavas correspondientes que serán perpendiculares a la bisectriz del ángulo que forman las líneas municipales. Es de utilidad pública la formación y ensanche de las ochavas y, por lo tanto, la Dirección General de Obras Particulares exigirá su ejecución, de acuerdo con las medidas reglamentarias a medida que se solicite permiso para la construcción de nuevos edificios, cercos o refacciones. En los pisos altos se podrá avanzar en la construcción hasta las líneas municipales. Para facilitar la solución de la estructura resistente, se permitirá colocar una columna inscripta en un diámetro máximo de 0,70 m dentro de la intersección de dichas líneas, siempre que entre la columna y la ochava quede una distancia mínima de 2 m. (ver figura 3.3.2.9. a). Para el cálculo debe considerarse que la columna resistirá el impacto por choques eventuales, según lo establecido en las normas D.I.N. 1055.
3.1.1.10. Dimensiones de las ochavas.
Las dimensiones de las ochavas dependen del ángulo que formen la intersección de las líneas municipales y se determinarán de acuerdo con lo establecido en el cuadro siguiente:
Hasta 30°...................................... 2,50 m
de 30° a 35° ................................. 3,00 m
de 35° a 40° ................................. 3,50 m
de 40° a 45° ................................. 4,00 m
de 45° a 50° ................................. 4,50 m
de 50° a 60° ................................. 5,00 m
de 60° a 70° ................................. 5,50 m
de 70° a 100° ................................ 6,00 m
de 100° a 110° ............................... 5,50 m
de 110° a 120° ............................... 5,00 m
de 120° a 180° ............................... 0,00 m
Ochavas para las áreas de potencial extensión que configuran el borde de la planta urbana de la ciudad de Rosario. Incorporado por Ordenanza Nº 4766/89 - apartado 7.3 - (Unidades de Actuación).
La dimensión de la ochavas frentistas a la Red Viaria Básica será variable según las siguientes condiciones sin perjuicio de los criterios que establecen las normas vigentes:
a) Dimensiones obligatorias:
- Ochava de parcelas en cruces y empalmes de arterias de la Red Viaria Básica: 20 m.
- Ochava de parcelas en intersección de arteria de la Red Viaria Básica y la Red Viaria Complementaria: 10 m.
b) Para los casos de intersecciones, cuyo ángulo de encuentro sea inferior o superior a 90°, el criterio para el cálculo y definición de las formas de la ochava correspondiente será el indicado en el punto 5.3.5. del Código Urbano vigente, suplantándose el cuadro indicado en el ítem 5.3.5.1. sobre la dimensión de la misma.
*Tabla correspondiente a las unidades de actuación. (Apartado 7.3 punto b)
Intersecciones entre arterias Intersecciones entre arterias de
de la Red Viaria Básica la Red Viaria Básica y arterias
de la Red Viaria Complementaria
Hasta 30° 8,50 m. 4,00 m.
de 30°a 35° 10,00 m. 5,00 m.
de 35°a 40° 11,50 m. 6,00 m.
de 40°a 45° 13,50 m. 7,00 m.
de 45°a 50° 15,00 m. 7,50 m.
de 50°a 60° 16,50 m. 8,00 m.
de 60°a 70° 18,50 m. 9,00 m.
de 70°a 100° 20,00 m. 10,00 m.
de 100°a 110° 10,50 m. 9,00 m.
de 110°a 120° 16,50 m. 8,00 m.
de 120°a 180° 0.00 m. 0,00 m.
3.1.1.11. Ochavas curvas o poligonales.
Se podrán proyectar ochavas con trazos curvos y poligonales, siempre que éstas no rebasen las líneas oficiales. Estas ochavas tendrán que ser sometidas a la Dirección General de Obras Particulares para su aprobación.
3.1.1.12. Edificios fuera de la línea municipal o sin ochava reglamentaria.
Queda terminantemente prohibido hacer refacciones de cualquier clase en edificios o cercos que se hallen fuera de la línea municipal o que no tengan la ochava correspondiente.
3.1.1.13. Ochavas en zona de servidumbre de jardín.
En zona de servidumbre de jardín no se exigirá la formación de ochavas en los edificios de esquina, cuando ambas arterias estén afectadas. Pero subsiste con carácter obligatorio, la formación de la ochava reglamentaria para los cercos, según las condiciones establecidas en el punto 3.2.
