IV-3. Condiciones particulares para Garajes.

IV-3. CONDICIONES PARTICULARES PARA GARAJES.

IV-3.1. Prescripciones particulares para garajes.

a) Para su instalación y posterior funcionamiento, los garajes deberán cumplimentar con las generalidades establecidas en el punto IV-2. CONDICIONES GENERALES PARA GARAJES y COCHERAS.

b) El cumplimiento de las obligaciones de construir garaje será exigido al momento de solicitar el correspondiente permiso de edificación.

c) No podrán ubicarse garajes en calles con ancho oficial inferior a siete metros a excepción de vivienda individual.

d) Los ingresos y egresos de vehículos solo podrán ocupar hasta el 50% del frente del lote hasta un máximo de seis (6) metros. Se exceptúa de esta condición a los casos de lotes con usos específicos (logísticos, industriales, comercios, depósitos, servicios) en donde se deberán tener en cuenta las normativas vigentes correspondientes a cada uso, y a las viviendas individuales con ingresos vehiculares independientes que compartan una parcela.

Para los lotes en esquina, estas dimensiones se tomarán por cada frente no incluyendo las ochavas.

Cuando estos lotes cuenten con mobiliario urbano, parada de transporte público, árboles, estación transformadora u otro tipo de equipamiento se deberá presentar una propuesta a la Secretaría de Planeamiento (Dirección General de Diseño Urbano) para su evaluación.

e) Los garajes de viviendas individuales, que abran directamente sobre calle pública, ajustarán sus dimensiones al o a los vehículos a los que estén destinados y solo podrán ocupar hasta un máximo de seis (6) metros.

f) Accesos: se deberá cumplimentar con las exigencias establecidas en el punto IV-2.3.2. Accesos.

g) En las viviendas colectivas, el acceso a los garajes para uso de sus ocupantes, puede darse por el portal de entrada al inmueble siempre que se cumpla con las prescripciones de ancho mínimo. En el local hall o palier de entrada debe estar identificada la circulación peatonal, de 1.10m como mínimo, y diferenciada del ingreso vehicular a través de alguna demarcación física como desniveles, pretiles o muros bajos.

h) Tolerancia: se admitirá, como máximo, un 15% de módulos de estacionamiento para autos que no se ajusten a las medidas mínimas establecidas en el presente artículo para vehículos categoría 3 (el módulo categoría 3 reducido tiene una dimensión de 2.50 metros x 4.70 metros).

Dichos espacios deberán ser identificados en los planos del permiso de edificación y de propiedad horizontal, en caso que corresponda, con la inscripción en los mismos de la siguiente leyenda "Espacio inferior al fijado en el punto IV-2.2. Categorías de vehículos y dimensiones de módulos, para estacionamiento de vehículos categoría 3 del Capítulo IV del Reglamento de Edificación."

i) En los casos de vivienda colectiva u oficinas entre 5% y 15% de la superficie destinada a módulos de estacionamiento para autos (categoría 3) podrá reemplazarse por módulos para estacionar motocicletas.

j) Servicio sanitario: todo garaje que cuente con cabina y personal de control deberá disponer de un servicio sanitario mínimo de por lo menos un inodoro y un lavabo.

k) Se autorizará la superposición espacial de los módulos de estacionamiento hasta cincuenta (50) centímetros sobre el plano de piso, dejando una altura mínima de 1,15 metros en el área superpuesta (GRÁFICO I). Se permite hasta un 50% del total de los módulos de estacionamiento del edificio en estas condiciones los cuales quedarán contemplados como reducción de módulo y llevarán la leyenda: "GARAJE no apto para COCHERAS COMERCIALES".

GRÁFICO I.

IV-3.2. Eximición de construir garaje.

a) Para el uso vivienda colectiva y oficina se eximirá de la obligación de construir garajes en los siguientes casos:

• Todas las parcelas ubicadas entre medianeras de frente menor o igual a nueve (9) metros o de superficie menor o igual a doscientos (200) metros cuadrados. En el caso en que una parcela sea pasante (con más de un frente) deberá tomarse el frente por el que van a acceder los vehículos. En el caso en que haya accesos por más de un frente, se tomará el de mayor medida (también aplica para el cálculo).
• Todas las parcelas ubicadas en esquina de superficie menor o igual a trescientos (300) metros cuadrados.
• Todas las parcelas ubicadas dentro del sector denominado "zona calma" (definido, por las calles Corrientes, San Lorenzo, Laprida y San Luis) a excepción de los casos que se desarrollen bajo las figuras urbanísticas de "Plan de Detalle", "Régimen Diferencial para el desarrollo de Proyectos Edilicios Especiales", "Tramo de Completamiento" y "Articulación" (los dos últimos cuando se trate de bloque frentista). En estos casos se deberá presentar una propuesta a la Secretaría de Planeamiento para su evaluación conforme al esquema circulatorio y a las políticas de movilidad vigentes.

b) En el caso de parcelas que por sus dimensiones quedan eximidas de incorporar módulos de estacionamiento para autos, y destinan una superficie para tal uso, se admitirá un espacio para estacionar tomando para el cálculo un (1) auto cada 25m2.

También se admitirá la incorporación de módulos categoría 3 reducido de 2.50 metros x 4.70 metros, debiendo ser libres de salientes de mampostería, conductos y estructuras.

En este caso, dichos espacios deberán ser identificados en los planos del permiso de edificación y de propiedad horizontal, en caso que corresponda, con la inscripción en los mismos de la siguiente leyenda "Espacio inferior al fijado en el punto IV-2.2. Categorías de vehículos y dimensiones de módulos, para estacionamiento de vehículos categoría 3 del Capítulo IV del Reglamento de Edificación".

c) En el caso de parcelas ubicadas en la zona calma, que incorporen voluntariamente espacios para estacionar autos, deberán cumplir con lo establecido en el punto IV-3.3. Cantidad de módulos de estacionamiento para autos y/o bicicletas según usos. Si por sus dimensiones quedan eximidas del requerimiento se podrá tener en cuenta lo establecido en el ítem anterior.

d) No será obligatorio construir garajes en las viviendas unifamiliares.

IV-3.3. Cantidad de módulos de estacionamiento para autos y/o bicicletas según usos.

Para el cálculo de la cantidad de módulos exigibles por rango de superficie, en los casos en que el resultado no fuera un número entero, se tomará el valor inferior cuando el resultado sea menor a la mitad de la unidad (menor a 0,50) y el valor superior para aquellos casos que resulten mayores o iguales a esa fracción.

Para la determinación del número mínimo de módulos de estacionamiento para autos y/o bicicletas con que deberá obligatoriamente contar un edificio frentista de oficinas o vivienda colectiva de más de tres (3) unidades se tomará en cuenta la superficie cubierta exclusiva destinada a dichos usos, la cual deberá ser calculada de acuerdo a las normas establecidas por la legislación vigente para la determinación de la superficie exclusiva en unidades, adoptando el criterio de Régimen de Propiedad Horizontal. Para el resto de los casos (supermercados,
shopping, etc.) el cálculo se realizará de acuerdo a la superficie útil, es decir, sin contar baños, cocinas/kitchenette, espacios comunes, etc..

La superficie de los balcones será considerada como superficie cubierta cuando tenga tres lados cerrados y su frente sea menor o igual que dos veces su ancho. No serán consideradas para este cálculo las superficies de balcones que se encuentren por fuera de la Línea Municipal proyectándose sobre la vía pública ni los balcones ubicados en contrafrentes que no cumplan con las condiciones antes mencionadas.

Será obligatorio construir garajes en los edificios que al erigirse se destinen total o parcialmente a los siguientes usos:

a) Vivienda Colectiva
Los nuevos edificios de vivienda colectiva frentista, con más de tres (3) unidades, CONTARÁN OBLIGATORIAMENTE con una superficie mínima cubierta o descubierta destinada a GARAJE para el guardado de autos y/o bicicletas, estando ésta relacionada con la superficie total exclusiva destinada a vivienda, respetando la siguiente relación:

• Para autos
  

En todo nuevo edificio de viviendas colectivas, que apliquen las exigencias incorporadas en el punto IV-3.3. Cantidad de módulos de estacionamiento para autos y/o bicicletas según usos de esta ordenanza, se podrá incrementar hasta tres (3) metros la altura máxima tanto en el bloque frentista como en los bloques interiores en los siguientes casos:

• Cuando por cálculo dé como resultado un número mínimo de diez (10) módulos de estacionamiento para autos e incorporen un 100% o más de lo exigido por normativa.
• Cuando por cálculo dé un número menor a diez (10) módulos de estacionamiento para autos e incorporen como mínimo un total de veinte (20) módulos. En ambos casos se deberá retirar, como mínimo, tres (3) metros desde la línea de edificación cuando se trate de bloque frentista y tres (3) metros de la línea del contrafrente cuando el bloque edificado supere los veinticinco (25) metros de profundidad, o se trate de un segundo bloque (GRÁFICO J).

En caso de edificios en esquina, el receso mínimo de tres (3) metros se realizará en ambos frentes de calle. Sin perjuicio de lo establecido en el párrafo anterior, la edificación resultante de ese incremento, respetará las demás variables previstas por las reglamentaciones vigentes.

GRÁFICO J.

Este beneficio regirá para las edificaciones que estén localizadas en el Área Central en el Primer Anillo Perimetral al Área Central y en los Corredores Urbanos CUA, CUB y CUC del Segundo Anillo y Cordones Perimetrales Norte, Noroeste, Oeste, Sur y Suroeste del Área Central, Plan Especial Barrio Pichincha y Plan Especial San Juan.

No regirá para los siguientes casos:

• Inmuebles incluidos en el "Inventario y Catalogación de Bienes del Patrimonio Histórico Arquitectónico y Urbanístico de la ciudad de  Rosario" según Ordenanza Nº 8.245 y modificatorias.
• Inmuebles que se hayan acogido a otras normas particulares, tales como "Plan de Detalle",''Régimen Diferencial para el desarrollo de Proyectos Edilicios Especiales", "Articulación" y "Tramo de Completamiento" (los dos últimos cuando se trate del bloque frentista) y Frente Costero.

Para los casos de edificios exceptuados de proyectar módulos para estacionamiento de autos y quieran adherirse a este beneficio deberán realizar como mínimo veinte (20) módulos categoría 3 definido en el punto IV-2.2. Categorías de vehículos y dimensiones de módulos.

• Para bicicletas
  

Se establece un mínimo de diez (10) módulos de estacionamiento para bicicletas.

b) Oficinas

Los nuevos edificios de oficinas frentistas CONTARÁN OBLIGATORIAMENTE con una superficie mínima cubierta o descubierta destinada a GARAJE para el guardado de autos y/o bicicletas, estando ésta relacionada con la superficie exclusiva de oficinas respetando la siguiente relación:

• Para autos
  

• Para bicicletas
  

Se establece un mínimo de diez (10) módulos de estacionamiento para bicicletas.

c) Hotel y apart hotel.
Todo nuevo edificio destinado a hotel y apart hotel contará obligatoriamente con una superficie mínima cubierta o descubierta destinada a garaje, estando éstos relacionados con la cantidad de habitaciones.
El cálculo para estacionamiento de autos en hoteles se realiza de acuerdo con la siguiente tabla:

•  Para autos

Deberá reservarse una proporción de módulos de estacionamiento igual a la cantidad de habitaciones polivalentes adaptables, según lo dispone el punto 6.2.5.3. "Requisitos arquitectónicos a cumplimentar por las habitaciones polivalentes" del Reglamento de Edificación, para el estacionamiento de vehículos que trasladen personas con movilidad reducida. Estos módulos se deberán reservar lo más cerca posible del acceso al hotel.

El resto de los módulos exigidos podrán estar ubicados dentro del predio del edificio o en predio sirviente ubicado en sus adyacencias a no más de doscientos (200) metros de distancia del mismo.

• Para bicicletas

Todo nuevo edificio destinado a hotel y apart hotel deberá contar con módulos de estacionamiento para bicicletas y deberá ser, como mínimo, igual a la cantidad de módulos de estacionamiento para vehículos requeridos. En caso que no se exijan módulos de estacionamiento de vehículos o que la resultante del cálculo sea menor al mínimo indicado, se deberá ejecutar un mínimo correspondiente a cinco (5) módulos.

d) Sanatorios y hospitales.

• Para autos

En todo nuevo edificio consignado para este uso se destinará una superficie para la implementación de garaje. El diez (10) por ciento de la superficie cubierta será destinada a estacionamiento para autos.

Los garajes exigidos podrán estar ubicados dentro del predio del edificio o en predio sirviente ubicado en sus adyacencias a no más de doscientos (200) metros de distancia del mismo.

• Para bicicletas

Todo nuevo edificio consignado para este uso deberá contar con módulos de estacionamiento para bicicletas que será como mínimo el equivalente a diez (10) módulos.

e) Supermercados.

• Para autos

Para todo nuevo edificio destinado a supermercado, cuya superficie útil sea mayor o igual a 1000m2 se deberá cumplir con lo exigido en el punto 6.2.3. "Supermercados" del Reglamento de Edificación. El cálculo para estacionamiento de autos en supermercados se realiza de acuerdo con la siguiente tabla:

Cuando se incremente la superficie del salón se requerirá un espacio para estacionar autos particulares cada 50m2 y un espacio para la detención transitoria (taxímetros y/o remises) cada 200m2.

El estacionamiento podrá localizarse en el mismo predio del supermercado o en un predio sirviente ubicado a una distancia no mayor a 100m de recorrido peatonal desde el inmueble principal.

Para todo nuevo edificio destinado a supermercado, el recorrido peatonal referido deberá efectuarse sin cruces de calles, por lo que el predio sirviente debe estar emplazado en la misma manzana del establecimiento.

• Para bicicletas

Todo nuevo edificio destinado a supermercado deberá contar con un área para ubicar bicicletas que será el 5% de la superficie de estacionamiento de autos, con marcas en el piso perfectamente claras y circulaciones definidas según las disposiciones contenidas en este capítulo.

f) Educación.

• Para autos

Se exime de exigencia.

• Para bicicletas
• Los módulos de estacionamiento para bicicletas deberán ser de fácil acceso y deberán estar señalizados y demarcados.
• Educación primaria: todo nuevo edificio destinado a educación primaria (pública o privada) deberá contar con un (1) módulo de  estacionamiento para bicicletas por aula. Se establece un mínimo de cinco (5) módulos.
• Educación secundaria, terciaria: todo nuevo edificio destinado a educación secundaria y terciaria (pública o privada) deberá contar con dos (2) módulos de estacionamiento para bicicletas por aula. Se establece un mínimo de diez (10) módulos.
• Educación universitaria: todo nuevo edificio destinado a educación universitaria (pública o privada) deberá contar con módulos de estacionamiento para bicicletas.

El cálculo se realizará a partir de la superficie cubierta y de acuerdo a la siguiente tabla:

Se establece un mínimo de veinte (20) módulos.

g) Edificios públicos.

• Para autos

Se exime de exigencia.

• Para bicicletas

Todo nuevo edificio destinado a tal fin deberá contar con módulos de estacionamiento para bicicletas. El cálculo se realizará a partir de la superficie cubierta y de acuerdo a la siguiente tabla:

Se establece un mínimo de veinte (20) módulos.

h) Usos mixtos.

• Para autos y bicicletas

En todo nuevo edificio de usos mixtos, los módulos de estacionamiento para autos y bicicletas se calcularán mediante la superficie correspondiente a cada uso. Se realizará la sumatoria de los resultados parciales considerando las fracciones, redondeando solamente el resultado final.

El proyecto deberá incluir, para su control_ un balance de superficies de los distintos usos. Este balance se presentará conjuntamente con el legajo de planos de arquitectura y demás documentación que integra la carpeta de edificación y se detallará gráficamente, en esquemas escala 1:200, la superficie exclusiva correspondiente a cada uso.

i) Estaciones de servicio.

• Para autos

En todo nuevo edificio consignado para este uso se destinará una superficie para la implementación de garaje. El 10% de la superficie total del terreno será destinada a estacionamiento para autos.

• Para bicicletas

Todo nuevo edificio consignado para este uso deberá contar con módulos de estacionamiento para bicicletas que será como mínimo el equivalente a diez (10) módulos.

j) Restantes usos (clubes, cultura/culto y esparcimiento, recreación, servicios, estaciones de transporte público, shopping, galerías comerciales/paseos de compras, depósitos e industrias):

• Para autos y bicicletas.

El Departamento Ejecutivo Municipal, a través de las oficinas técnicas correspondientes, podrá exigir la ejecución de módulos de estacionamiento de vehículos en el resto de los casos que aquí no se detallan, en función del rubro, de las características del establecimiento, su ubicación, condiciones generales del entorno y de la cantidad de personas que implique el rubro a desarrollar.

IV-3.3.1. Tolerancia en las superficies para planos de mensura.

Se establece una tolerancia de un 5% entre la superficie cubierta exclusiva de vivienda u oficina declarada en el proyecto y la que definitivamente resulte de los planos de mensura bajo el Régimen de Propiedad Horizontal. Los proyectos no podrán contemplar a priori esta tolerancia y la misma se establece al sólo efecto de prever las diferencias que puedan originarse en el transcurso del proceso de edificación. En caso de superarse los valores de tolerancia se aplicará lo establecido en la Ordenanza Nº 8.269/08 y Decreto Nº 1.453/08 y las penalidades que de ella surgen. Dicha verificación será efectuada por la Dirección de Topografía y será condición indispensable para la aprobación de planos de división en Propiedad Horizontal.

IV-3.3.2. Edificios existentes anteriores a la norma.

Los requisitos generales citados en los apartados anteriores serán cumplidos por todos los edificios a construir, como también por los existentes en los cuales se ejecuten obras que aumenten en más de un tercio la superficie cubierta. Para los usos indicados anteriormente que soliciten renovación, transferencia, anexo de rubro o ampliación de superficie (que no supere el tercio de la superficie cubierta) no se le exigirá el cumplimiento del punto IV-3.1. Prescripciones particulares para garajes, y podrán conservar las condiciones existentes.

En el caso de solicitar una nueva habilitación en edificios existentes, el Departamento Ejecutivo Municipal, a través de las oficinas técnicas correspondientes, podrá exigir la ejecución de módulos para estacionamiento de vehículos en función del rubro, de las características del establecimiento, su ubicación, condiciones generales del entorno y de la cantidad de personas que implique el rubro a desarrollar.

Se prohíbe la desafectación, reducción y/o cambio de uso de los garajes y/o espacios para estacionar reglamentarios aprobados con anterioridad.

IV-3.4. Predio sirviente.

Cuando por razones de orden constructivo y/o proyectual se defina el estacionamiento en un predio sirviente y a los efectos del cumplimiento de las prescripciones reglamentarias definidas en el punto IV-3.3. Cantidad de módulos de estacionamiento para autos y/o bicicletas según usos, se deberán tener en cuenta las siguientes condiciones:

a) La suma de las superficies útiles de garaje en el predio dominante y el sirviente debe ser como mínimo la requerida por el cálculo.

b) El predio sirviente podrá estar ubicado en la misma manzana del predio servido o en las calles perimetrales a la misma. La distancia entre las intersecciones de la línea municipal con los ejes divisorios de ambos predios no puede ser mayor de doscientos (200) metros medidos sobre la vía pública en línea recta o quebrada, excepto en supermercados, en cuyo caso se cumplirá con lo establecido en el punto IV-3.3. Cantidad de módulos de estacionamiento para autos y/o bicicletas según usos, de este capítulo.

c) El predio sirviente debe establecerse antes de la concesión del permiso de edificación en el predio dominante, mediante escritura pública e inscripción en el Registro de la Propiedad para cada uno de los predios afectados, aunque éstos sean del mismo dueño y mientras subsista el edificio dominante.

d) El predio sirviente deberá estar construido y habilitado antes de la concesión del final de obra del predio dominante. Un mismo predio podrá servir a varios edificios que se construyan en las condiciones establecidas en el presente artículo, siempre que en él se acumulen las superficies de garajes correspondientes a cada uno de ellos.

e) Para la habilitación del uso Hotel - Apart Hotel podrá cumplimentarse la obligación de poseer cocheras a través de esta figura, presentando contrato de alquiler y/o acuerdo con una cochera habilitada.

f) Cuando las radicaciones utilicen determinados vehículos (de acuerdo a lo admitido en el área) para completar el desenvolvimiento de sus tareas (firmas comerciales y/o industriales), los garajes podrán formar parte del predio destinado a esa labor o bien estar ubicados en las ocho manzanas contiguas a la que incluya el inmueble, es decir, funcionando en calidad de predio sirviente del principal.

Asimismo, las superficies de dichos locales deberán ser perfectamente compatibles con la cantidad y calidad de los vehículos destinados al guardado.