Reordenamiento Urbanístico del Primer Anillo al Área Central

REORDENAMIENTO URBANÍSTICO DEL PRIMER ANILLO PERIMETRAL AL ÁREA CENTRAL

UNIDAD 1.

DEFINICIÓN Y ÁMBITO DE APLICACIÓN

1. DEFINICIÓN.

Se entiende como reordenamiento urbanístico del "Primer Anillo Perimetral al Área Central" a la definición de nuevos indicadores urbanísticos para las acciones de construcción en el interior de este sector de la ciudad que rodea al Área Central de Rosario, referidos particularmente a alturas de la edificación, densidad de ocupación del suelo, medidas de protección de edificios y de áreas de valor patrimonial, indicaciones respecto de la disposición de elementos de la vía pública y mecanismos de gestión.

2. ÁMBITO DE APLICACIÓN.

Se define como ámbito de aplicación del proyecto de reordenamiento urbanístico del "Primer Anillo Perimetral al Área Central" a los sectores urbanos comprendidos en las Secciones Catastrales 1ª , 2ª 3ª, 8ª, 9ª, 10ª y 11ª cuya delimitación se indica a continuación:

Deslinde parcelario Sur de los terrenos del ex F.C.G.B. Mitre correspondientes a Patio Cadenas y Patio Balanza Nueva (Distrito R5-2J), deslinde Este del Gráfico 16 de la Manzana Nº 42 de la Sección Catastral 8ª, Línea Municipal Sur de calle Brown, Línea Municipal Oeste de calle Vera Mújica, Línea Municipal Norte de Avenida Salta hasta su intersección con el deslinde parcelario Sur de los terrenos del ex F.C.G.B. Mitre (Distrito R5.2J). Se excluyen las parcelas frentistas a calle Vera Mújica, que se encuentran incorporadas al Plan Especial "Barrio Pichincha" (Ordenanza Nº 8.125/06).
Línea Municipal Norte de calle Urquiza; Línea Municipal Oeste de calle Suipacha; Línea Municipal Sur de calle Tucumán; Línea Municipal Oeste de Bulevar Oroño; Eje de calle Montevideo; Eje de calle Balcarce; Línea Municipal Norte de Avenida Pellegrini; prolongación de la Línea Municipal Oeste de calle Chacabuco; Línea Municipal Sur de Avenida Pellegrini; Eje de Avenida Belgrano; Eje de Bulevar 27 de Febrero; Eje de calle Berutti; prolongación y eje de Pasaje Independencia; deslinde parcelario Sur del S/M 75, S/D 101, Sección Catastral 3ª; deslinde parcelario Este del Gráfico 16, Manzana 16, Sección Catastral 3ª; Eje de calle Gálvez; Línea Municipal Este de calle Alem; Línea Municipal Sur de calle Rueda; Línea Municipal Oeste de Avenida San Martín; Línea Municipal Sur de Bulevar 27 de Febrero; Línea Municipal Oeste de calle Vera Mújica hasta Línea Municipal Norte de Avenida Pellegrini, Línea Municipal Norte de Avenida Pellegrini, Línea Municipal Este de calle Vera Mújica, Línea Municipal Norte de calle San Juan, Eje de calle Vera Mújica, Línea Municipal Norte de calle Santa Fe, Línea Municipal Este de calle Vera Mújica hasta Línea Municipal Norte de calle Urquiza.

Se excluyen las parcelas frentistas a calle Tucumán y las frentistas a calle Urquiza de las manzanas 123 y 124 de la Sección Catastral 9ª, que se encuentran incorporadas al Plan Especial "Barrio Pichincha" (Ordenanza Nº 8.125/06), las frentistas a Bulevar Oroño, que se encuentran incorporadas al Área de Protecci6n Histórica, Urbanística y Arquitectónica "Bv. Oroño entre calle Montevideo y Av. Rivadavia" (Ordenanza Nº 7.910/05); las parcelas ubicadas en las Manzanas 167 y 194 de la Sección Catastral 9ª; comprendidas en el “Área de Protección Histórica, Urbanística y Arquitectónica Paseo Hilarión" (Ordenanza Nº 7.953/05) y las parcelas correspondientes al ámbito de aplicación de la "Normativa Particular Parque Hipólito Yrigoyen", (Ordenanza Nº 7.801/04).

La planimetría correspondiente se adjunta como Anexo I, Plano Nº 1.

UNIDAD 2.

SECTORIZACIÓN Y DELIMITACIÓN DE ÁREAS

1. IDENTIFICACIÓN DE ÁREAS Y CORREDORES URBANOS.

A los efectos del reordenamiento urbanístico del sector urbano denominado en esta Ordenanza "Primer Anillo Perimetral al Área Central" se identifican las siguientes unidades o porciones territoriales con el propósito de asignarle a cada una de ellas sus respectivos indicadores urbanísticos:

Áreas de Tejido -AT- y Corredores Urbanos -C U-
Áreas Particulares -A P-
Tramos de Completamiento - TC - (Modificado por Ordenanza Nº 8541/10)

1.1. Áreas de Tejido -AT-, Corredores Urbanos -CU- y Grandes Parcelas - GP-

Corresponde a porciones del tejido de las áreas interiores del sector urbano objeto de esta Ordenanza para las que se definen patrones generales de ocupación y edificación, excluyendo los casos que corresponden a áreas particulares que se encuentran en su interior.

Como situación especial dentro de las Áreas de Tejido -AT- y Corredores Urbanos -CU- se consideran a las Grandes Parcelas -GP-

La delimitación de las áreas indicadas en este inciso se incluye en Anexo I, Plano Nº 2.

1.1.1. Las Áreas de Tejido. Identificación y Delimitación.

Se determinan tres tipos de Áreas de Tejido –AT1, AT2, AT3- que se distinguen entre si por los distintos niveles de densidad edilicia que corresponde a cada una de ellas.

Dentro del sector urbano delimitado como ámbito de aplicación de este proyecto, se identifican las siguientes Áreas de Tejido:

AT1-1: Corresponde al sector urbano delimitado por Línea Municipal Sur de calle Tucumán; Línea Municipal Oeste de Bulevar Oroño; Eje de calle Montevideo; Eje de calle Alvear; Línea Municipal Norte de Avenida Pellegrini y Este de Avenida Ovidio Lagos hasta Línea Municipal Sur de calle Tucumán, excluidas las parcelas pertenecientes a los Corredores Urbanos, y las parcelas frentistas a calle Tucumán.

AT1-2: Corresponde al sector delimitado por Línea Municipal Sur de Avenida Pellegrini; Línea Municipal Oeste de calle Laprida; Línea Municipal Sur de Pasaje Storni; Línea Municipal Este de calle Buenos Aires; Línea Municipal Sur de Avenida Pellegrini; Eje de calle Necochea; Línea Municipal Norte de Av. Pellegrini; Eje de calle Chacabuco; Eje de calle Riobamba; Eje de calle Esmeralda; Eje de Bv. 27 de Febrero; Línea Municipal Este de calle Necochea, Línea Municipal Sur de calle Cerrito, Línea Municipal Este de calle Moreno, Línea Municipal Norte de calle Cochabamba y Línea Municipal Este de calle Balcarce hasta Línea Municipal Sur de Avenida Pellegrini; excluidas las parcelas pertenecientes a los Corredores Urbanos.

AT2-1: Corresponde al sector urbano delimitado por Línea Municipal Sur de calle Urquiza; Línea Municipal Oeste de calle Suipacha; Línea Municipal Sur de calle Tucumán; Línea Municipal Oeste de Avenida Ovidio Lagos, Eje de Avenida Pellegrini, Línea Municipal Oeste de calle Suipacha; prolongación y deslinde Este y Norte del S/M, Gráfico 101; deslinde parcelario Norte del S/M, Gráf. 101, Línea Municipal Este de Avenida Francia, Línea Municipal Norte de Avenida Presidente Perón (ex Godoy), Línea Municipal Oeste de calle Vera Mújica hasta Línea Municipal Norte de Avenida Pellegrini, Línea Municipal Norte de Avenida Pellegrini, Línea Municipal Este de calle Vera Mújica, Línea Municipal Norte de calle San Juan, Eje de calle Vera Mújica, Línea Municipal Norte de calle Santa Fe hasta Línea Municipal Norte de calle Urquiza, excluidas las parcelas pertenecientes a los Corredores Urbanos, y las parcelas frentistas a calle Tucumán.

AT3-1: Corresponde al sector urbano delimitado por Sureste de Av. Presidente Perón (ex-Godoy), Línea Municipal Sur de calle Ituzaingó, Línea Municipal Este de calle Suipacha, Línea Municipal Sureste de Avenida Presidente Perón (ex-Godoy), Línea Municipal Oeste de Avenida Ovidio Lagos, Línea Municipal Norte de Bulevar 27 de Febrero, Línea Municipal Oeste de calle Vera Mújica hasta Línea Municipal Sureste de Av. Pte. Perón (ex-Godoy); excluidas las parcelas pertenecientes a los Corredores Urbanos.

AT3-2: Corresponde al sector urbano delimitado por Línea Municipal Sur de calle Cerrito, Línea Municipal Oeste de calle Necochea, Línea Municipal Norte de Bulevar 27 de Febrero, Línea Municipal Este de calle Moreno hasta Línea Municipal Sur de calle Cerrito, excluidas las parcelas frentistas a calle Cerrito (incorporadas al AT1-2) y las parcelas pertenecientes a los Corredores Urbanos.

1.1.2. Los Corredores Urbanos. Determinación y Delimitación.

Los Corredores Urbanos se refieren a aquellos frentes edilicios ubicados a ambos lados de una vía de comunicación y que se distinguen del resto del tejido por particulares condiciones que presentan en el uso de las plantas bajas de las edificaciones, en el tipo de construcciones existentes, en la dinámica de transformación registrada o en el espacio público que configuran (dimensiones y tipo de calzada y aceras).

A los efectos del ordenamiento urbanístico, se determinan tres tipos de corredores urbanos -CUA, CUB, CUC- que se distinguen entre sí por los distintos niveles de densidad edilicia que se le adjudica a cada uno de ellos según sus particularidades y según su disposición en la trama urbana y su valor como elemento estructurante a nivel de la ciudad o de un sector urbano.

La condición de Corredor Urbano -CU- se extiende a las parcelas frentistas a un pasaje, calle, avenida y/o bulevar de borde de una plaza y/o parque que como tal se indiquen.

Dentro del sector urbano delimitado como ámbito de aplicación de este proyecto se determinan los siguientes corredores urbanos:

Corredor Urbano A -CUA- Avenida Pellegrini: Corresponde a las parcelas frentistas ubicadas sobre Línea Municipal Norte y Sur de Avenida Pellegrini entre Avenida Francia y calle Suipacha; Línea Municipal Norte de Av. Pellegrini entre Av. Ovidio Lagos y calle Alvear; y Línea Municipal Norte y Sur de Av. Pellegrini entre calle Balcarce y calle Alem. (Modificado por Ord. Nº 9868/18 - Ord. Nº 10.101/20).
Corredor Urbano A -CUA- Bulevar 27 de Febrero: Corresponde a las parcelas frentistas ubicadas sobre Línea Municipal Sur entre Avenida Ovidio Lagos y calle Moreno; Línea Municipal Norte y Sur entre calle Moreno y calle San Martín; Línea Municipal Norte entre calle San Martín y calle Esmeralda.
Corredor Urbano A -CUA- Avenida Francia: Corresponde a las parcelas frentistas ubicadas sobre Línea Municipal Este y Oeste de Avenida Francia entre calle Córdoba y el deslinde parcelario Norte de la Manzana 57 al Oeste y el deslinde parcelario Norte del S/M, Gráfico 101, al Este, ambos de la Sección Catastral 10ª. (Modificado por Ord. Nº 9868/18 -Ord. Nº 10.101/20).
Corredor Urbano B -CUB- Calle Santa Fe: Corresponde a las parcelas frentistas ubicadas sobre la Línea Municipal Norte y Sur de calle Santa Fe entre calle Vera Mújica y Bulevar Oroño.
Corredor Urbano B -CUB- Calle Córdoba: Corresponde a las parcelas frentistas ubicadas sobre Línea Municipal Norte y Sur de calle Córdoba entre calle Vera Mújica y Bv. Oroño.
Corredor Urbano B -CUB- Calle San Juan: Corresponde a las parcelas frentistas ubicadas sobre Línea Municipal Norte y Sur de calle San Juan entre Avenida Francia y Bv. Oroño.
Corredor Urbano B -CUB- Calle Mendoza: Corresponde a las parcelas frentistas ubicadas sobre Línea Municipal Norte y Sur de calle Mendoza entre Avenida Francia y Bv. Oroño.
Corredor Urbano B -CUB- Avenida Ovidio Lagos: Corresponde a las parcelas frentistas ubicadas sobre Línea Municipal Este y Oeste de Avenida Ovidio Lagos entre calle Tucumán y Avenida Pellegrini.
Corredor Urbano B -CUB- Calle Paraguay: Corresponde a las parcelas frentistas ubicadas sobre Línea Municipal Este y Oeste de calle Paraguay, entre Avenida Pellegrini y Bulevar 27 de Febrero.
Corredor Urbano B -CUB- Calle Corrientes: Corresponde a las parcelas frentistas ubicadas sobre Línea Municipal Este y Oeste de calle Corrientes, entre Avenida Pellegrini y Bulevar 27 de Febrero.
Corredor urbano B -CUB- Calle Maipú: Corresponde a las parcelas frentistas ubicadas sobre Línea Municipal Este y Oeste de calle Maipú, entre Avenida Pellegrini y Bulevar 27 de Febrero.
Corredor Urbano B -CUB- Calle Buenos Aires: Corresponde a las parcelas frentistas ubicadas sobre Línea Municipal Este y Oeste de calle Buenos Aires, entre Línea Municipal Sur de Pasaje Storni y Bulevar 27 de Febrero.
Corredor Urbano B -CUB- Calle Alem: Corresponde a las parcelas frentistas ubicadas sobre Línea Municipal Este y Oeste de calle Alem entre Avenida Pellegrini y Bulevar 27 de Febrero.
Corredor Urbano B -CUB- Calle Necochea: Corresponde a las parcelas frentistas ubicadas sobre Línea Municipal Este y Oeste de calle Necochea entre calle Cochabamba y Bulevar 27 de Febrero. Se exceptúan los inmuebles de la Sección 2ª, Manzana 44, Gráfico 8, S/D 1, Manzana 45, Gráfico 1, S/D 1, afectados por el Decreto Nº 27.800/062 "Adyacencia Parque Urquiza", afectación de altura por Observatorio Astronómico - Planetario Municipal de Rosario "Profesor Victorio Campolongo".
Corredor Urbano C -CUC- Avenida Francia: Corresponde a las parcelas frentistas ubicadas sobre Línea Municipal Este y Oeste de Avenida Francia entre el deslinde parcelario Norte de la Manzana 57 al Oeste y el deslinde parcelario Norte del S/M, Gráfico 101, al Este, ambos de la Sección Catastral 10ª hasta Bv. 27 de Febrero. (Modificado por Ord. Nº 9868/18).
Corredor Urbano C -CUC- Bulevar 27 de Febrero: Corresponde a las parcelas frentistas ubicadas sobre Línea Municipal Norte y Sur de Bulevar 27 de Febrero entre Avenida Francia y Avenida Ovidio Lagos.

Corredor Urbano C -CUC- Avenida Pellegrini: Corresponde a las parcelas frentistas ubicadas sobre Línea Municipal Norte y Sur de Avenida Pellegrini entre calle Suipacha y calle Vera Mújica.
Corredor Urbano C -CUC- Calle San Juan: Corresponde a las parcelas frentistas ubicadas sobre Línea Municipal Norte y Sur de calle San Juan entre Av. Francia y calle Vera Mújica.
Corredor Urbano C -CUC Calle Mendoza: Corresponde a las parcelas frentistas ubicadas sobre Línea Municipal Norte y Sur de calle Mendoza entre Av. Francia y calle Vera Mújica.
Corredor Urbano C -CUC Avenida Pte. Perón: Corresponde a las parcelas frentistas ubicadas sobre Línea Municipal Este y Oeste de Avenida Pte Perón entre calle Vera Mujica y Av. Francia. (Incorporado por Ord. Nº 9868/18).
Frentes urbanos a plazas y/o parques considerados Corredor Urbano A - CUA-: Para los lotes frentistas a "Plaza López", que se ubican sobre calle Laprida, Pasaje Storni y calle Buenos Aires.
Frentes urbanos a plazas y/o parques considerados Corredor Urbano B - CUB-: Para los lotes frentistas a la "Plaza de la Libertad", que se ubican sobre calle Pasco, calle Sarmiento, calle Ituzaingó y calle Mitre.

Para los lotes frentistas al ámbito de aplicación de la "Normativa Particular del Parque Hipólito Yrigoyen", que se ubican sobre Avenida San Martín.

Para los lotes frentistas al "Patio de la Madera", que se ubican sobre calle Vera Mújica.

Frentes urbanos a plazas y/o parques considerados Corredor Urbano C - CUC-: Para los lotes frentistas que se ubican sobre la Línea Municipal Oeste de Avenida Ovidio Lagos entre Avenida Presidente Perón y Bulevar 27 de Febrero. Para los lotes frentistas al "Parque Independencia", que se ubican sobre Línea Municipal Este de calle Moreno, entre calle Cochabamba y Bulevar 27 de Febrero. Para los lotes frentistas al ámbito de aplicación de la "Normativa Particular del Parque Hipólito Yrigoyen", que se ubican sobre calle Alem y calle Rueda.

1.1.3. Grandes Parcelas -GP-

Las parcelas o conjunto de parcelas de superficie igual o mayor a mil quinientos (1.500) metros cuadrados y con un frente igual o mayor a veinticinco (25) metros tendrán indicadores urbanísticos especiales para el desarrollo de proyectos unitarios, indicados en el Artículo Nº 8.

1.2. Áreas Particulares.

Las áreas particulares corresponden a porciones del tejido urbano que, por sus características tipológicas, espaciales, históricas y/o de emplazamiento urbano, se distinguen del resto del tejido calificado como Área de Tejido o Corredor Urbano. Se identifican los siguientes tipos de áreas particulares, a los efectos de la asignación de indicadores urbanísticos particulares para cada una de ellas:

Áreas de Protección Histórica -APH-
Áreas de Reserva para Plan Especial -ARE-
Áreas de Reserva para Plan de Detalle -ARD-

La delimitación de las áreas indicadas en este inciso se incluye en Anexo I, Plano Nº 2.

1.2.1. Área de Protección Histórica -APH- Determinación y Delimitación.

Corresponde a aquellos sectores del tejido urbano que contienen en su interior edificios de valor histórico y/o arquitectónico o condiciones particulares en la edificación, la morfología del conjunto edilicio y la composición y/o el carácter de sus espacios públicos, y que, por tal motivo interesa proteger mediante la aplicación de dispositivos de preservación, protección y/o eventual sustitución.

A tal efecto, créanse las áreas de Protección Histórica -APH- que se detallan a continuación con sus respectivas delimitaciones y la asignación de Grados de Protección correspondiente:

Área de Protección Histórica (APH 12) "Paseo Hilarión". Ord. Nº 7953/05.
Área de Protección Histórica (APH 13) "Entorno Iglesia Nuestra Señora de Lourdes": Sector de la Sección Catastral 9ª que comprende los inmuebles identificados por su Nomenclatura Catastral incluidos en la Planilla Nº 1 y ANEXO II, Plano Nº 1.
Área de Protección Histórica (APH 14) "Entorno Parque Independencia": Sectores 1 y 2. Sector de la Sección Catastral 2ª y 9ª que comprende los inmuebles identificados por su Nomenclatura Catastral incluidos en la Planilla Nº 2 y ANEXO II, Plano Nº 2a y 2b.
Área de Protección Histórica (APH 15) "Entorno Iglesia Nuestra Señora del Carmen": Sector de las Secciones Catastrales 1ª y 2ª que comprende los inmuebles identificados por su Nomenclatura Catastral incluidos en la Planilla Nº 3 y ANEXO II, Plano Nº 3.
Área de Protección Histórica (APH 16) "Entorno Facultad de Ciencias Exactas": Sector de las Secciones Catastrales 1ª y 2ª que comprende los inmuebles identificados por su Nomenclatura Catastral incluidos en la Planilla Nº 4 y ANEXO II, Plano Nº 4.
Área de Protección Histórica (APH 17) "Entorno Iglesia de San Cayetano": Sector de la Sección Catastral 2ª que comprende los inmuebles identificados por su Nomenclatura Catastral incluidos en la Planilla Nº 5 y ANEXO II, Plano Nº 5.
Área de Protección Histórica (APH 18) "Entorno Pasaje Amelong": Sector de la Sección Catastral 2ª que comprende los inmuebles identificados por su Nomenclatura Catastral incluidos en la Planilla Nº 6 y ANEXO II, Plano Nº 6.
Área de Protección Histórica (APH 19) "Viviendas del Banco Edificador” Calle España y Ocampo. Sector de la Sección Catastral 2ª que comprende los inmuebles identificados por su Nomenclatura Catastral incluidos en la Planilla Nº 7 y ANEXO II, Plano Nº 7.
Área de Protección Histórica (APH 20) "Viviendas del Banco Edificador" Bulevar 27 de Febrero. Sector de la Sección Catastral 2ª que comprende los inmuebles identificados por su Nomenclatura Catastral incluidos en la Planilla Nº 8 y ANEXO II, Plano Nº 8.
Área de Protección Histórica (APH 21) "Viviendas del Trabajador – Barrio Parque” Sector de la Sección Catastral 10ª que comprende los inmuebles identificados por su Nomenclatura Catastral incluidos en la Planilla Nº 9 y ANEXO II, Plano Nº 9.
Área de Protección Histórica (APH 22) "Entorno Colegio Ntra. Sra. de la Misericordia.” Sector de la Sección Catastral 9ª que comprende los inmuebles identificados por su Nomenclatura Catastral incluidos en la Planilla Nº 10 y ANEXO II, Plano Nº 10.
Área de Protección Historia (APH 23) "Entorno Escuela Gregoria Matorras de San Martín". Sector de la Sección Catastral 9ª que comprende los inmuebles identificados por su Nomenclatura Catastral incluidos en la Planilla Nº 11 y ANEXO II, Plano Nº 11.
Área de Protección Histórica (APH 24) 'Viviendas calle Ocampo al 700". Sector de la Sección Catastral 2ª que comprende los inmuebles identificados por su nomenclatura catastral incluidos en la Planilla nº 12 y ANEXO II, Plano nº 12.

Planilla Nº 1 – Área de Protección Histórica (APH 13) "Entorno Iglesia Nuestra Señora de Lourdes"

Sec	Man	Graf	SD	Grado de Protección	Sec	Man	Graf	SD	Grado de Protección
09	114	18	1	2b	09	116	20		P. Entorno
		18	2	2b			21		2c
	115	20		P. Entorno			22		2c
		22		P. Entorno			23		2c
		23	1	P. Entorno		143	1		P. Entorno
		23	2	P. Entorno			2		P. Entorno
		24	1	2c			3		P. Entorno
		24	2	2c			4	1	P. Entorno
		24	3	2c			4	2	2c
		25	1	P. Entorno			5		2c
		27		P. Entorno			6		2c
		28		P. Entorno			7		2c
		29	1	P. Entorno			8		2b
		29	2	P. Entorno			9		2b
		29	3	P. Entorno			10		2b
							11		2b
		29	4	P. Entorno		144	1		2b
		31		1b			2		2b
		32		2c
	116	14		2b
		15		2b
		16		2b
		17	1	P. Entorno
		17	2	2b
		18		2b
		19		2b

Identificador Catastral	Sección	Manzana	Gráfico	S/D	Frente	Esquina/Otro Frente	Grado de Protección	Categoría
09143011	09	143	011		Avear		2b	B.2.1

Incorporado por Ord. Nº 9163/13

Planilla Nº 2 - Área de Protección Histórica (APH 14) “Entorno Parque Independencia”

Identificador Catastral	Sección	Manzana	Gráfico	S/D	Frente	Esquina/Otro Frente	Grado de Protección	Categoría
02002021	02	002	021		Cochabamba		2c	C.2.1
02002022	02	002	022		Cochabamba		2b	C.2.1
09225018	09	225	018		Avear		2c	E.1.1
09225019	09	225	019		Avear	Esq. Alvear	P. Entorno
09226022	09	226	022		Avear		2b	B.2.1
09226023	09	226	023		Avear		2b	B.2.1
09252007006	09	252	007	006	Avear		2b	C.2.1

Incorporado por Ord. Nº 9163/13

Planilla Nº 3 - Área de Protección Histórica (APH 15) “Entorno Iglesia Nuestra Señora del Carmen”

Planilla Nº 4 - Área de Protección Histórica (APH 16) “Entorno Facultad de Ciencias Exactas”

planilla 4 modif.jpg

Planilla Nº 5 - Área de Protección Histórica (APH 17) “Entorno Iglesia de San Cayetano”

Planilla Nº 6 - Área de Protección Histórica (APH 18) “Entorno Pasaje Amelong”

Planilla Nº 7 - Área de Protección Histórica (APH 19) “Viviendas del Banco Edificador” Calle España y Ocampo

planilla 7.jpg

Planilla Nº 8 - Área de Protección Histórica (APH 20) “Viviendas del Banco Edificador” Bulevar 27 de Febrero”

planilla 8.jpg

Planilla Nº 9 - Área de Protección Histórica (APH 21) “Viviendas del Trabajador (Barrio Parque)”

Planilla Nº 10 - Área de Protección Histórica (APH 22) “Entorno Colegio Nuestra Señora de la Misericordia”

Planilla Nº 11 - Área de Protección Histórica (APH 23) “Entorno Escuela Gregoria Matorras de San Martín”

(Modificada por Ordenanza Nº 8.272/08)

Planilla Nº 12 - Área de Protección Histórica (APH 24) “Viviendas calle Ocampo al 700”

planilla 12.jpg

1.2.2. Área de Reserva para Plan Especial —ARE— Determinación y Delimitación.

Corresponde a aquel sector del tejido urbano caracterizado por su alto grado de deterioro -en términos edilicios y de espacios públicos-, por la obsolescencia de las instalaciones existentes, por la inconveniencia de la persistencia de determinados usos, por la disponibilidad de tierras vacantes y/o por la presencia de tierras del dominio público -nacional, provincial o municipal- y cuya renovación -total o parcial- se impulsa. Para la renovación de cada una de estas áreas, se realizara el correspondiente Plan Especial, que podrá incluir varios Planes de Detalle, en donde se especificarán, entre otras cuestiones, los indicadores urbanísticos propios para ese sector urbano. El Departamento Ejecutivo, a través de la Secretaría de Planeamiento, elaborará el Plan Especial del sector urbano calificado como Área de Reserva para Plan Especial -ARE-, que deberá ser remitido para su aprobación al Concejo Municipal.

La delimitación de las áreas indicadas en este inciso se incluye en Anexo I, Plano Nº 2. Se determinan como Área de Reserva para Plan Especial -ARE- las áreas que se detallan a continuación con indicación de su finalidad principal:

Área de reserva para Plan Especial -ARE- “Ciudad Universitaria”: Corresponde al sector urbano delimitado por Línea Municipal Sur de Avenida Pellegrini, Eje de Avenida Belgrano, Eje de Bulevar 27 de Febrero, Eje de calle Esmeralda, Eje de calle Riobamba, Eje de calle Chacabuco, Línea Municipal Sur de Avenida Pellegrini. La finalidad principal del Plan Especial es el ordenamiento general del área, la definición de nuevos trazados, el desarrollo de nuevos espacios públicos, el reordenamiento de los asentamientos irregulares, la construcción de nueva vivienda, actividades vinculadas al Polo Tecnológico, Centros Educativos, de Investigación y complementarios a la actividad universitaria.

Área de Reserva para Plan Especial -ARE- "Parque Independencia": Corresponde al sector urbano delimitado por Eje de Avenida Pellegrini, Eje de calle Alvear, eje de calle Montevideo, Eje de calle Balcarce, Eje de calle Cochabamba, Eje de calle Moreno, Eje de Bulevar 27 de Febrero, Eje de Avenida Ovidio Lagos, Eje de Avenida Presidente Perón, Eje de Avenida Francia, deslinde parcelario Nor-Este y prolongación del S/M, Gráfico 101, Línea Municipal Oeste de calle Suipacha hasta Eje de Avenida Pellegrini.

La finalidad principal del Plan Especial es el proyecto y la programación de obras de mejoras del Parque el ordenamiento de las distintas actividades recreativas y deportivas, la incorporación de un Centro de Eventos y Exposiciones en el predio de la ex Sociedad Rural, el reordenamiento e incorporación de mejoras en el Hipódromo y la recuperación de áreas para el uso público.

Área de Reserva para Plan Especial -ARE- "Penitenciaria": Todos los predios pertenecientes a las Manzanas Nº 219, 220, 246 y 247 de la Sección Catastral 9ª, que se encuentran ubicados entre calle Zeballos, Avenida Ovidio Lagos, Avenida Pellegrini y calle Suipacha.

La finalidad principal del Plan Especial es la reconversión funcional del área (viviendas, comercios, actividades deportivas bajo cubierta) y el desarrollo de nuevos espacios públicos.

1.2.3. Planes Especiales (PE).

1.2.4. Área de Reserva para Plan de Detalle -ARD- Determinación y Delimitación.

Corresponde a aquellas parcelas o conjuntos de parcelas contiguas que presentan un valor singular debido a la concurrencia de condiciones particulares tales como dimensiones de los lotes, emplazamiento urbano y/o condición dominial y que, por tal razón merecen indicadores urbanísticos particulares. Los indicadores urbanísticos para estas áreas quedarán establecidos en un Plan de Detalle, que oportunamente elaborará la Secretaria de Planeamiento y remitirá para su aprobación al Concejo Municipal. Se determinan como ARD las áreas que se detallan a continuación:

Área de Reserva para Plan de Detalle - ARD - "Articulación Avenida Francia - Facultad de Medicina": Sector Catastral 8ª, conformado por los Gráficos 5, 8 y 9 de la Manzana 153 y los Gráficos 1 S/D 1, 1 S/D 2, 2 S/D 1 y 2 S/D 2 de la Manzana 182. Se propone como continuidad del Área de Protección Histórica - APH - "Articulación Avenida Francia - Hospital Provincial del Centenario" que se encuentra incorporada al Plan Especial "Barrio Pichincha" (Ordenanza Nº 8125/06).

El Plan de Detalle definirá indicadores especiales para una mejor articulación de la edificación cincundante con el predio del Hospital "Del Centenario" y precisara intervenciones para el ordenamiento y mejora de los espacios públicos del sector.

Área de Reserva para Plan de Detalle -ARD- "Lonja de Calle Vera Mujica": Sector de la Sección Catastral 9ª, conformado por las parcelas frentistas a Línea Municipal Este de calle Vera Mujica entre calle 9 de Julio y Avenida Pellegrini.

El Plan de Detalle tiene por objeto impulsar la renovación del área, para lo cual indicará los sectores destinados a la construcción de viviendas y los sectores que incorporan como nuevos espacios públicos.

1.2.5. Planes de Detalle (PD).

1.2.6. Tramos de Completamiento - TC -

(Incorporado por Ordenanza Nº 8.541/2.010)

Se define como Tramo de Completamiento al fragmento en el cual se estimula una renovación admitiendo la construcción de edificios de altura superior a la que se establece en esta Ordenanza para el Área de Tejido 1 y los Corredores A, B y C con el propósito de completar situaciones de sustitución ya muy condicionadas.

Se constituye un Tramo de Completamiento cuando - entre dos edificaciones existentes en altura, en una extensión no mayor a los treinta (30) metros - existen lotes sustituibles. Cuando el fragmento conformado por el conjunto de parcelas contiguas, ocupadas por edificaciones sustituibles, comprendidas entre dos inmuebles supera los (30) metros de longitud es considerado Área de Tejido o Corredor según corresponda de acuerdo a la delimitación de áreas que establece la presente norma. Cuando dicho fragmento incorpora una parcela en esquina, la medida pasa a ser cuarenta (40) metros, según se ejemplifica en el gráfico que se presenta a continuación. El conjunto de parcelas resultante y las edificaciones existentes aisladas, de altura superior a la que se establece en esta Ordenanza para las Áreas de Tejido y Corredores, son considerados Tramo de Completamiento a los efectos de la asignación de indicadores.

Para establecer los Tramos de Completamiento se admite una tolerancia de hasta más 10% en las medidas longitudinales mencionadas en el presente punto a fin de adecuar su determinación al parcelamiento existente.

1.2.7. Instalaciones y equipamientos deportivos y recreativos.

(Incorporado por Ordenanza Nº 9201/14)

Corresponde a clubes sociales, deportivos y/o recreativos y a otras Asociaciones civiles que se encuentren ubicados en terrenos de su propiedad y desarrollen allí sus actividades recreativas, deportivas, sociales y/o culturales especificas, donde se admitirán únicamente aquellas reformas y ampliaciones que resulten necesarias para el desarrollo de dichas actividades.

La ejecución de proyectos de reforma en estos sitios será realizada de acuerdo con las disposiciones especificas contenidas en el reglamento de edificación, previa visación de la Secretaría de Planeamiento, que admitirá únicamente las ampliaciones que, necesarias y/o compatibles con el desarrollo de la actividad especifica, no excedan los indicadores urbanísticos edilicios asignados a las porciones territoriales donde se encuentren. La autorización para alcanzar alturas exceptivas, prevista en las ordenanzas correspondientes, no es aplicable a los inmuebles incluídos en la categoría de clubes sociales, deportivos y/o recreativos y a otras asociaciones civiles.

La propuesta de ampliación que exceda lo establecido en el párrafo anterior y/o el cambio de uso deberá ser propuesta por la Secretaría de Planeamiento y remitido para su aprobación al Concejo Municipal.

A cualquier inmueble de valor patrimonial que se encuentre incluído en los sitios anteriormente indicados en este Artículo le corresonderá la aplicación de medidas de preservación, protección y/o eventual sustitución que se establecerán en el Inventario y Catálogo previsto en la Ordenanza Nº 8245/08.

Sociedad Deportiva El Eslabón – Sarmiento 2041/ 2047 - (2/ 81/ 36)
S y D Nueva Aurora – Suipacha 2175 - (10/ 98/ 24)
El Tala – Cochabamba 570 - (2/ 17/ 27/ 0/ 1 y 2)
Velocidad y Resistencia – Urquiza 2737 - (8/ 156/ 6)
S. D y Biblioteca Arizona – Chacabuco 2201 - (2/ 138/ 1)
A. Ben Hur – Ituzaingo 1578 - (2/ 53/ 24/ 2)
Atalaya – J.M. Rosas 2555 - (2/ 198/ 13/ 4/ 1 y 2)
D. y S. Sportmen Unidos – 1º de Mayo 2143 - (2/ 110/ 13/ 6/ 1 y 2)
Atlético Temperley – Ayacucho 2167/ 71 - (2/ 112/ 33/0/ 1 y 2)
Atlético Horizonte – Suipacha 1363 - (9/ 165/ 32/0/ 1 y 2)

UNIDAD 3

INDICADORES URBANÍSTICOS PARA LAS ÁREAS DE TEJIDO

Y CORREDORES URBANOS

1. CONDICIONES EDILICIAS, RETIROS Y USOS DEL SUELO PARA LAS ÁREAS DE TEJIDO.

a) Altura Mínima: Para los inmuebles frentistas comprendidos dentro del Área de Tejido - AT1, AT2, AT3 - rige una altura mínima de 4 metros, con excepción de las viviendas unifamiliares frentistas para las que rige una altura mínima de tres (3) metros. Para construcciones no frentistas rigen las alturas mínimas que establezca el Reglamento de Edificación para cada uso. (Modificado por Ordenanza Nº 9.399/15).

b) Alturas Máximas:

b.1. Para los inmuebles frentistas ubicados en el Área de Tejido 1 -AT1- se establece una altura máxima de diecinueve con cincuenta (19,50) metros (planta baja y seis niveles); y para aquellos ubicados sobre la vía pública en el Área de Tejido 2 -AT2- se establece una altura máxima de catorce con cincuenta (14,50) metros (planta baja y cuatro niveles). (Modificado por Ord. Nº 10.104/20).

b.2. Para los inmuebles frentistas a pasaje de ancho oficial igual o mayor a diez (10) metros, se establece una altura máxima de once con cincuenta (11,50) metros, independientemente que se encuentren dentro de un Área de Tejido 1 -AT1- y Área de Tejido 2 -AT2- . (Modificado por Ord. Nº 10.104/20).

b.3. Para los inmuebles frentistas a pasajes de Ancho Oficial menor a diez (10) metros, se establece una altura máxima de siete (7) metros; independientemente que se encuentren dentro de un Área de Tejido 1 -AT1- o Área de Tejido 2 -AT2-, excepto aquellos que se encuentren frente a plazas y/o parques y que se consideren equivalentes a un Corredor Urbano. (Modificado por Ord. Nº 10.104/20).

b.4. Para los bloques interiores correspondientes a edificaciones en una misma parcela ubicada en el Área de Tejido 1 -AT1- se establece una altura máxima de catorce con cincuenta (14,50) metros (PB y cuatro niveles), para los bloques interiores correspondientes a edificaciones en una misma parcela en el Área de Tejido 2 -AT2- se establece una altura máxima once con cincuenta metros (11,50) metros (PB y tres niveles). (Modificado por Ord. Nº 10.104/20).

b.5. Para los lotes internos ubicados en el Área de Tejido 1 -AT1- se establece una altura máxima de catorce con cincuenta (14,50) metros (PB y cuatro niveles); y para los lotes internos del Área de Tejido 2 -AT2- se establece una altura máxima de once con cincuenta (11,50) metros (correspondiente a PB y tres niveles). (Modificado por Ord. Nº 10.104/20).

De las consideraciones anteriores se exceptúan los inmuebles afectados por el Decreto Nº 27.800/62 - Adyacencia Parque Urquiza, afectación de alturas por Observatorio Astronómico-Planetario Municipal de Rosario "Prof. Victorio Capolongo"- para los que se establece una altura máxima de quince (15) metros.

b.6. Para los inmuebles frentistas ubicados en el Área de Tejido 3 -AT3- se establece una altura máxima de once con cincuenta (11,50) metros (planta baja y tres niveles).
Para los inmuebles frentistas a pasaje de ancho oficial igual o mayor a diez (10) metros, se establece una altura máxima de once con cincuenta (11,50) metros, excepto aquellos que se encuentren frente a plazas y/o parques y que se consideren equivalentes a un Corredor Urbano.
Para los inmuebles frentistas a pasajes de Ancho Oficial menor a diez (10) metros, se establece una altura máxima de siete (7) metros; excepto aquellos que se encuentren frente a plazas y/o parques y que se consideren equivalentes a un Corredor Urbano.
Para los bloques interiores correspondientes a edificaciones en una misma parcela ubicada en el Área de Tejido 3 -AT3- se establece una altura máxima once con cincuenta metros (11,50) metros (PB y tres niveles).
Para los lotes internos ubicados en el Área de Tejido 3 -AT3- se establece una altura máxima de once con cincuenta (11,50) metros (correspondiente a PB y tres niveles). (Incorporado por Ord. Nº 10.104/20).

b.7. Altura de Planta Baja: Queda establecido para toda nueva construcción frentista, que los locales ubicados sobre la Línea Municipal tengan una altura mínima de Planta Baja de tres (3) metros medidos desde el nivel de vereda. Se exceptúa la vivienda Individual de esta exigencia. En función de promover la ejecución de balcones en los primeros pisos, en aquellas áreas en donde el código urbano requiera que los balcones y salientes se ubiquen por sobre los cuatro (4) metros de altura, el incremento de altura que se materialice entre los tres (3) metros exigidos para la planta baja y los cuatro (4) para el balcón no se computará en el cálculo de altura máxima del edificio. El incremento de altura de Planta Baja
no habilita la construcción de entrepisos. Para los locales frentistas se considerará una profundidad mínima de tres (3) metros y una superficie mínima de dieciséis (16) metros cuadrados. (Incorporado por Ord. Nº 10.104/20).

c) Altura en Centro de Manzana: Para cualquier edificación en centro de manzana, en la totalidad de los inmuebles ubicados en el Área de Tejido, rige una altura máxima de seis (6) metros, independientemente del uso a localizar.

d) Ajuste de la Altura Máxima: En los casos que la incorporación de terrazas verdes, y/o de aislaciones para el cumplimiento del valor máximo admisible de transmitancia térmica exigido, y/o por la incorporación de nuevos materiales producto de innovaciones tecnológicas, sea necesario incrementar los espesores de pisos o techos, dicho incremento de altura no se computará en el cálculo de altura máxima del edificio. En cualquiera de los casos antes citados, ello deberá informarse ante la Autoridad competente al momento de expedirse el Permiso de Edificación, y
asimismo deberá ser inspeccionado durante el proceso de obra y al momento de expedir el Final de Obra a los fines de corroborar su debido cumplimiento. (Modificado por Ord. Nº 10.104/20).

e) Salientes y Balcones: Solo se permitirán salientes de aleros y balcones a partir de los cuatro (4) metros del nivel de vereda para las Áreas de Tejido 1 (AT1), y de los tres (3) metros del nivel de vereda para las Áreas de Tejido 2 -AT2-. (Modificado por Ord. Nº 10.104/20).

f) Índice Edilicio y Factor de Ocupación de Suelo (FOS): No se aplica Índice Edilicio.

No se aplicará FOS, independientemente del uso, en todas las parcelas, incluidas las internas, cuya superficie sea igual o menor a doscientos (200) metros cuadrados.

En parcelas mayores a doscientos (200) metros cuadrados se aplicará FOS 0,7. Si la resultante del cálculo fuera menor a doscientos (200) metros cuadrados, se adoptará esta superficie como máxima ocupación de suelo admitida.

Tampoco se aplicará FOS en Planta Baja en la construcción de cocheras, comercios y otros usos que no requieran iluminación y ventilación natural, y en Planta Alta cuando se trate de las mismas unidades funcionales o desarrollen una misma actividad con la Planta Baja. En todos los casos, la volumetría edificada quedará regulada por el cumplimiento del FOS establecido y por las disposiciones vigentes referidas a las dimensiones mínimas de patio, ubicación del centro de manzana y distancia entre bloques construidos que se establece en este mismo artículo. (Modificado por Ordenanza Nº 8541/10)

g) Reformas y Ampliaciones de Edificios Existentes: En ampliaciones, la edificación a incorporar debe respetar las alturas mínimas y máximas y el FOS establecido en el presente Artículo. Las construcciones existentes con Permiso o Registro de Edificación, que presenten proyectos de reforma o ampliación dentro del volumen original, (entrepisos), pueden preservar la condición constructiva aprobada de acuerdo a los referidos permisos o registros.

En viviendas individuales existentes ubicadas en centro de manzana, se autorizará la construcción de una planta alta (sin modificar la altura de la planta baja existente) aún cuando supere los seis (6) metros de altura máxima admitida para centro de manzana, no pudiendo superar los ocho (8) metros de altura total. (Modificado por Ordenanza Nº 8541/10)

h) Tipologías edilicias: No se autoriza en ningún caso la construcción de edificios de altura libre, cualquiera sea su tipología.

i) Bloque frentista: Se entiende por Bloque Frentista a todo volumen edilicio que se desarrolle desde la Línea Municipal hasta una profundidad máxima de veinticinco (25) metros, tanto si la edificación se consolida entre medianeras o se resuelve de modo semi exento. El volumen edificado podrá incluir espacios destinados a ventilación e iluminación de locales (patios reglamentarios) sin que se modifique la condición de bloque frentista.

Cuando a dicho patio se proyecte ventilar e iluminar al menos un local de primera categoría de distintas unidades locativas se exigirá una distancia no menor a nueve (9) metros entre los parapetos que resulten enfrentados, independientemente de la dimensión resultante del cálculo de patio solo si ésta fuera menor a nueve (9) metros.

Toda edificación que se desarrolle por fuera de este bloque será considerada bloque interior a los efectos de la asignación de indicadores.

Distancia entre Bloques Edificados: Si la edificación que se desarrolla en el interior de la parcela por fuera del bloque frentista es destinada a usos residenciales, todo espacio libre destinado a la iluminación y ventilación, cualquiera sea su posición respecto a la parcela, deberá cumplir una separación mínima de nueve (9) metros entre las fachadas internas de las edificaciones o la medida mínima que surja del cálulo de patio, en caso de ser ésta superior a nueve (9) metros.

Se exime de esta condición a las viviendas unifamiliares para los que rige lo establecido en el Reglamento de Edificación. (Incorporado por Ordenanza Nº 9402/15).

j) Retiros: En casos especiales, en que el proyecto arquitectónico contemple una relación especial con, el espacio urbano, o resuelva la continuidad de la fachada urbana contemplando la articulación con la edificación lindera, se admitirá un receso en la línea de edificación, sin que esto implique obtener mayor altura que la establecida para el sector.

k) Usos no admitidos:

Industrias y depósitos restringidos y más restringidos.
Laboratorios industriales.
Salas de velatorios: No se autorizarán ampliaciones o nuevas radicaciones.
Playas de estacionamiento descubiertas, que no mantengan la continuidad del frente urbano.
Cocheras y Playas de Estacionamiento destinadas a la guarda de vehículos de gran porte (ómnibus, camiones).
Estaciones de Servicio, nuevas radicaciones.
Comercios minoristas con mas de 1.000 m2. que no cuenten con lugar para carga y descarga.
Comercios mayoristas que no resuelvan internamente la carga y descarga de mercaderías con vehículos de mediano y bajo porte.
Los establecimientos de Grandes Superficies destinados a venta minorista que no cumplan con lo establecido por la Ley Provincial 12.069 y Ordenanza 7.790/04.
Cualquier otra actividad que manipule productos químicos, productos tóxicos, sustancias peligrosas, inflamables o explosivos.

Sin perjuicio de lo establecido anteriormente, toda actividad o emprendimiento deberá dar cumplimiento a todos los requisitos y procedimientos que para la habitación de cada uso establezcan las ordenanzas pertinentes.

Los Hoteles de categoría mayores a tres estrellas, los Centros de Convenciones, las Salas de Espectáculos, los Sanatorios, Escuelas y otros usos que concentren e impliquen gran afluencia de público, deberán presentar un estudio de accesibilidad que será analizado y aprobado, por el Organismo Municipal que resultare competente.

2. CONDICIONES EDILICIAS, RETIROS Y USOS DEL SUELO PARA LOS CORREDORES URBANOS.

a) Altura Mínima: Para la totalidad de los inmuebles comprendidos dentro de los Corredores Urbanos (C.U.A, C.U.B y C.U.C) rige una altura mínima de cuatro (4) metros, con excepción de las viviendas unifamiliares frentistas para las que rige una altura mínima de tres (3) metros. (Modificado por Ord. Nº 10.104/20).

b) Alturas Máximas:

b.1. En ningún caso podrá sobrepasarse la altura del área de tejido circundante. Exceptivamente, previa autorización especial de la Repartición Municipal correspondiente, a solicitud expresa del interesado, podrá alcanzarse la altura máxima de treinta y ocho con cincuenta (38,50) metros (planta baja y trece niveles), para los inmuebles ubicados en el Corredor Urbano A -CUA-; de treinta con cincuenta (30,50) metros (planta baja y diez niveles), para aquellos ubicados en el Corredor Urbano B -CUB- y de diecinueve con cincuenta (19,50) metros (planta baja y seis niveles), para el Corredor Urbano C -CUC-. En estos casos el propietario deberá ingresar como requisito de la autorización la Contribución por Aprovechamiento Exceptivo en Altura descripta en el Punto j de este Artículo. (Modificado por Ord. Nº 10.104/20).

b.2. Para los bloques interiores en una misma parcela ubicada en Corredor Urbano A -CUA-, en Corredor Urbano B -CUB-o en Corredor Urbano C -CUC- se establece una altura máxima de catorce con cincuenta (14,50) metros (Planta baja y cuatro niveles). (Modificado por Ord. Nº 10.104/20).

b.3. Los inmuebles ubicados en el Corredor Urbano A Avenida Pellegrini -CUA podrán acogerse al "Régimen Diferencial para el desarrollo de Proyectos Edilicios Especiales", si cumple lo establecido por la Ordenanza respectiva. (Modificado por Ord. Nº 10.104/20).

b.4. Altura de Planta Baja: Queda establecido para toda nueva construcción frentista, que los locales ubicados sobre la Línea Municipal tengan una altura mínima de Planta Baja de tres (3) metros medidos desde el nivel de vereda. Se exceptúa la vivienda Individual de esta exigencia. En función de promover la ejecución de balcones en los primeros pisos, en aquellas áreas en donde el código urbano requiera que los balcones y salientes se ubiquen por sobre los cuatro (4) metros de altura, el incremento de altura que se materialice entre los tres (3) metros exigidos para la planta baja y los cuatro (4) para el balcón no se computará en el cálculo de altura máxima del edificio. El incremento de altura de Planta Baja
no habilita la construcción de entrepisos. Para los locales frentistas se considerará una profundidad mínima de tres (3) metros y una superficie mínima de dieciséis (16) metros cuadrados. (Incorporado por Ord. Nº 10.104/20).

c) Altura en Centro de Manzana: Para cualquier edificación en centro de manzana, en la totalidad de los inmuebles de los Corredores Urbanos (CUA, CUB, CUC), rige una altura máxima de seis (6) metros, sin diferenciación según el uso a localizar.

d) Ajuste de la altura máxima: En los casos que la incorporación de terrazas verdes, y/o de aislaciones para el cumplimiento del valor máximo admisible de transmitancia térmica exigido, y/o por la incorporación de nuevos materiales producto de innovaciones tecnológicas, sea necesario incrementar los espesores de pisos o techos, dicho incremento de altura no se computará en el cálculo de altura máxima del edificio. En cualquiera de los casos antes citados, ello deberá informarse ante la Autoridad competente al momento de expedirse el Permiso de Edificación, y
asimismo deberá ser inspeccionado durante el proceso de obra y al momento de expedir el Final de Obra a los fines de corroborar su debido cumplimiento. (Modificado por Ord. Nº 10.104/20).

e) Salientes y Balcones: Sólo se permitirán salientes y balcones a partir de los cuatro (4) metros de nivel de vereda.

f) Índice Edilicio y Factor de Ocupación de Suelo (FOS): No se aplica Índice Edilicio. Se fija un Factor de Ocupación del Suelo (FOS) máximo de 0,7, excepto en las parcelas ubicadas en esquinas cuya superficie sea menor o igual a los doscientos (200) metros cuadrados. En estos casos no se fija valor de FOS.

Tampoco se aplicara FOS para la construcción de cocheras en planta baja, comercios u otro tipo de edificaciones a las que no se exija iluminación y ventilación natural en el Reglamento de Edificación.

La volumetría edificada quedará regulada por el cumplimiento del FOS establecido, las disposiciones vigentes referidas a las dimensiones mínimas de patios, la ubicación del centro de manzana y la distancia mínima entre bloques edificados que se establece en este mismo Artículo.

g) Reformas y ampliaciones en edificios existentes: En ampliaciones, la edificación a incorporar deberá respetar las alturas mínimas y máximas y el FOS establecido en el presente Artículo. Las construcciones existentes con Permiso o Registro de Edificación, que presenten proyectos de reforma y/o ampliación dentro del volumen original, podrán preservar la condición constructiva aprobada.

h) Tipologías edilicias: No se autoriza en ningún caso la construcción de edificios de altura libre, cualquiera sea su tipología.

Toda edificación que se desarrolle por fuera de este bloque será considerada bloque interior a los efectos de la asignación de indicadores.

Se exime de esta condición a las viviendas unifamiliares para los que rige lo establecido en el Reglamento de Edificación. (Incorporado por Ordenanza Nº 9402/15).

j) Aprovechamiento del incremento de altura: En los casos de excepción previstos en el ítem b.1. del presente Artículo, se calculará la "Contribución por Aprovechamiento Exceptivo en Altura" sobre los Corredores Urbanos, del siguiente modo: a partir de los diecinueve con cincuenta (19,50) metros en el caso de corredores que atraviesen el Área de Tejido 1 -AT1-; a partir de los catorce con cincuenta (14,50) metros en el caso de corredores que atraviesen el Área de Tejido 2 -AT2-; a partir de los once con cincuenta (11,50) metros en el caso de corredores que atraviesen el Área de Tejido 3 -AT3-. En el caso de corredores que limitan Áreas de Tejido con diferentes indicadores, se calculará del siguiente modo: en el Corredor Urbano A - CUA- Av. Pellegrini, a partir de los diecinueve con cincuenta (19,50) metros y en el Corredor Urbano B -CUB- Av. Ovidio Lagos a partir de los once con cincuenta (11,50) metros. La contribución será liquidada con el valor y modalidad actualizada al momento de aprobación del Permiso de Edificación, computándose a tal efecto el100% de la superficie cubierta y el 50% de la superficie semicubierta". (Modificado por Ord. Nº 10.104/20).

k) Retiros: En los Corredores Urbanos -CU- que a continuación se detallan debe respetarse un retiro obligatorio de la Línea Municipal que facilite el ensanche o rectificación de la vía o lugares públicos actuales o futuros.

En calle Maipú, en el tramo comprendido entre Avenida Pellegrini y Bulevar 27 de Febrero, un retiro de la edificación hasta determinar un Ancho Oficial de diecinueve metros (19 m.) entre líneas de edificación, con nueve metros y cincuenta centímetros (9,50m) del eje de la calle a cada lado.
En Avenida Pellegrini, en el tramo comprendido entre Avenida Ovidio Lagos y Avenida Francia, se establece un Ancho Oficial de treinta y cuatro metros con sesenta y cuatro centímetros (34,64 m.) manteniendo su eje.
En Avenida Pellegrini, en el tramo comprendido entre Avenida Francia y calle Vera Mújica, se establece un Ancho Oficial de cuarenta y cuatro metros (44 m.) con un retiro de cuatro metros con sesenta y ocho centímetros (4,68 m.) con respecto a cada una de las actuales Líneas de Edificación Norte y Sur manteniendo su eje.
En Avenida San Martín, en el tramo comprendido entre Bulevar 27 de Febrero y calle Rueda, Ancho Oficial treinta y cuatro metros (34 m.), manteniéndose el eje actual.

l) Usos no admitidos:

Industrias y depósitos restringidos y más restringidos.
Laboratorios industriales.
Salas de Velatorios no se autorizarán en los Corredores Urbanos A -CUA-.
Playas de estacionamiento descubiertas, que no mantengan la continuidad del frente urbano.
Cocheras y Playas de Estacionamiento destinadas a la guarda de vehículos de gran porte (ómnibus, camiones).
Comercios minoristas con mas de 1000 m2. que no cuenten con lugar para carga y descarga.
Comercios mayoristas que no resuelvan internamente la carga y descarga de mercaderías con vehículos de mediano y bajo porte.
Los establecimientos de Grandes Superficies destinados a venta minorista y/o mayorista deberán cumplir con lo establecido por la Ley Provincial 12.069 y Ordenanza 7.790/04.
Cualquier otra actividad que manipule productos químicos, productos tóxicos, sustancias peligrosas, inflamables o explosivos.

Sin perjuicio de lo establecido anteriormente, toda actividad o emprendimiento deberá dar cumplimiento a todos los requisitos y procedimientos que para la habilitación de cada uso establezcan las Ordenanzas pertinentes.

3. CONDlCIONES EDILICIAS PARA LAS GRANDES PARCELAS.

(Modificado por Ordenanza Nº 9.048/13)

Para el desarrollo de proyectos unitarios en parcelas o conjunto de parcelas contiguas de superficie igual o mayor a mil (1.000) metros cuadrados y con un frente mínimo de veinticinco (25) metros corridos, se establece la posibilidad de observar los siguientes indicadores urbanísticos.

a) Altura Mínima: Se establece una altura mínima de seis (6) metros.

b) Altura Máxima: Sólo se permitirá, exceptivamente, previa autorización y a solicitud expresa del interesado sobrepasar la altura del Área de Tejido circundante, si las construcciones asumen la condición de exentas en las siguientes situaciones: (Modificado por Ord. Nº 10.104/20).

Cuando la parcela o conjunto de parcelas se encuentra ubicada en el Área de Tejido 1 -AT1-, se establece una altura máxima de treinta con cincuenta (30,50) metros (planta baja y diez niveles).
Cuando la parcela o conjunto de parcelas se encuentra ubicada en el Área de Tejido 2 -AT2-, se establece una altura máxima de veinticinco (25) metros (planta baja y ocho niveles).
Cuando la parcela o conjunto de parcelas se encuentra ubicada en el Área de Tejido 3 -AT3-, se establece una altura máxima de diecinueve con cincuenta (19,50) metros (planta baja y seis niveles).

En estos casos el propietario deberá ingresar como requisito de la autorización la Contribución por Aprovechamiento Exceptivo en Altura descripta en el Inciso j) del Punto 2. La altura se toma desde el nivel de vereda hasta el nivel superior de losa de azotea.

La altura máxima corresponde solamente a construcciones exentas. Cuando la edificación se apoya en una de las medianeras, corresponde la altura máxima del Área de Tejido correspondiente indicada en el Punto 1, inciso b).

En caso de lotes ubicados en esquina o con frentes sobre calles con distinto régimen de altura, la altura mayor regirá hasta una profundidad de treinta y cinco (35) metros a partir de la Línea de Edificación correspondiente o hasta el deslinde parcelario, de encontrarse éste a menor distancia de la citada Línea de Edificación. (Modificado por Ord. Nº 10.104/20).

b.1. Altura de Planta Baja: Queda establecido para toda nueva construcción frentista, que los locales ubicados sobre la Línea Municipal tengan una altura mínima de Planta Baja de tres (3) metros medidos desde el nivel de vereda. Se exceptúa la vivienda Individual de esta exigencia. En función de promover la ejecución de balcones en los primeros pisos, en aquellas áreas en donde el código urbano requiera que los balcones y salientes se ubiquen por sobre los cuatro (4) metros de altura, el incremento de altura que se materialice entre los tres (3) metros exigidos para la planta baja y los cuatro (4) para el balcón no se computará en el cálculo de altura máxima del edificio. El incremento de altura de Planta Baja
no habilita la construcción de entrepisos. Para los locales frentistas se considerará una profundidad mínima de tres (3) metros y una superficie mínima de dieciséis (16) metros cuadrados. (Incorporado por Ord. Nº 10.104/20).

c) Altura en Centro de Manzana: La altura máxima en Centro de manzana es seis (6) metros. Podrá alcanzarse la altura máxima indicada en el inciso b) del presente punto, en casos especiales (relación superficie de la parcela / superficie manzana, atravesamiento de manzana) previa evaluación del proyecto por parte de la Comisión de Evaluación de Proyectos Urbanos (CEPU).

Sólo se permitirá superar la altura máxima establecida con construcciones complementarias: elementos estructurales, tanques , salas de máquinas, conductos, ventilaciones, chimeneas, lucernarios, pararrayos o señales de balizamiento aéreo.

e) Tolerancias: Se admite una disminución máxima de un 10% tanto en la dimensión del frente mínimo de la parcela como en la superficie mínima establecida para obtener los indicadores de Gran Parcela. Estas tolerancias no son acumulativas: la opción de usufructo de la tolerancia en la dimensión del frente implica el cumplimiento de la superficie mínima establecida para la parcela; del mismo modo, la disminución admitida de la superficie de la parcela implica el cumplimiento del frente mínimo establecido.

f) Salientes y Balcones: Solo se permitirán salientes y balcones a partir de los cuatro (4) metros de nivel de vereda.

g) Ochavas: Sus dimensiones serán las establecidas en el Punto 5.3.5 del Código Urbano. Tendrán cielorrasos planos a una altura mínima de cuatro (4) metros de nivel de vereda, salvo en edificios catalogados, en los que se debe mantener la dimensión de la ochava, debiendo el área competente del Departamento Ejecutivo Municipal aporta una solución técnica a los fines de garantizar la seguridad en dichos cruces.

h) Índice Edilicio y Factor de Ocupación de Suelo (FOS): No se aplica Índice Edilicio. El Factor de Ocupación del Suelo (FOS) máximo es de 0,50.

La volumetría edificada quedará regulada por el cumplimiento del FOS establecido, las disposiciones vigentes referidas a las dimensiones mínimas de patios y la distancia mínima entre bloques edificados y ejes medianeros que se establece en este mismo Punto.

i) Tipologia edilicia: No se autoriza en ningún caso la construcción de edificios de altura libre cualquiera sea su tipología.

Cuando por unificación de parcelas se involucre inmuebles catalogados se respetarán las condiciones establecidas según el Grado de Protección y los Niveles de Intervención determinados por Ordenanza Nº 8.245/08.

Cuando las construcciones sean exentas, la distancia minima libre entre la edificación y los ejes medianeros será de seis (6) metros; cuando las construcciones estén apoyadas sobre un eje medianero, la distancia mínima libre entre la edificación y el otro eje medianero será de seis (6) metros.

Las áreas de circulación abiertas tendrán un ancho mínimo de seis (6) metros.

El proyecto deberá ser presentado ante la Comisión Evaluadora de Proyectos Urbanos (CEPU) para su evaluación previa presentación ante la Dirección de Obras Particulares y para la solicitud del Permiso de Edificación.

j) Distancia entre bloques construidos: Rige la distancia entre bloques definida en el Punto 1 de la presente Sección para las Áreas de Tejido.

k) Aprovechamiento del incremento de altura: Los edificios construidos en grandes parcelas podrán aprovechar las alturas máximas establecidas en el punto b.1. del presente artículo, abonando la Contribución desde la altura de tejido en el cual se ubican, previa autorización de la repartición municipal correspondiente, a solicitud expresa del interesado de su adhesión a la normativa vigente. En tales casos, el propietario deberá ingresar como requisito de la autorización la Contribución por Aprovechamiento Exceptivo en Altura descripta en el Inciso j) del Artículo 7º. Los ingresos generados bajo este concepto deberán ingresarse a la Partida: "12.08.07. Contribución Compensatoria" del Clasificador de Recursos por Rubros, procediéndose a su afectación a los siguientes Fondos Especiales: Fondo de Preservación Urbanística (50%) y Fondo Municipal de Obras Públicas (50%). (Modificado por Ord. Nº 10.104/20).

l) Usos admitidos:

Se consideran en general, todos los usos admitidos en el sector en que se encuentra la Gran Parcela:

Residencia permanente y transitoria (vivienda colectiva, hotel, apart hotel y hospedajes en general)
Establecimientos educativos en todos sus niveles.
Actividades culturales y rcreativas (auditorios, salas de exposiciones, bibliotecas, galerías de arte, gimnasios y clubes sociales)
Recreativas deportivas (gimnasios, natatorios, canchas de squash, tenis y paddle)
Servicios de Salud (clínicas, consultorios, sanatorios, laboratorios de análisis clínicos)
Asociaciones (organizaciones empresariales, organizaciones profesionales, sindicatos y organizaciones religiosas)
Servicios de gastronomía (restaurantes, bares, heladerías, rotiserías)
Servicios de intermediación financiaera y otros servicios financieros (entidades bancarias, crediticias, financieras, cooperativas, casa de cambio y seguros)
Servicios inmobiliarios, empresariales o de alquiler
Servicios informáticos y actividades conexas
Estudios profesionales
Comercio minorista en general

Con la finalidad que usos que no sean expresamente meniconados como admitidos, sean considerados no admitidos por no encontrarse incluídos en la nómina anterior, se definen expresamente como usos no admitidos los siguientes:

Comercios mayoristas
Industrias de cualquier tipo y depósitos exclusivos en general.
Cocheras y playas de estacionamiento para vehículos de gran porte.
Servicio de lavado, mantenimiento y reparación de todo tipo de vehículos
Cualquier otra actividad que manipule productos químicos, tóxicos, sustancias peligrosas, inflamables o explosivos.

UNIDAD 4.

INDICADORES URBANÍSTICOS PARA LAS ÁREAS PARTICULARES

1. CONDICIONES EDILICIAS, RETIROS Y USOS DEL SUELO PARA LAS ÁREAS DE PROTECCIÓN HISTÓRICA.

Toda intervención edilicia que se realice en cualquiera de los inmuebles comprendidos en un Área de Protección Histórica -APH- deberá ser visada por el Programa de Preservación y Rehabilitación del Patrimonio, previo a los trámites que correspondiere efectuar en la Dirección General de Obras Particulares.

Para los inmuebles catalogados pertenecientes a las APH rigen, por inclusión o asimilación, los Grados de Protección establecidos por Ordenanza Nº 7.156/01 (Inventario de Edificios y Sitios de Valor Patrimonial del Área Central) y sus modificatorias, Ordenanza Nº 7.837/05 (Convenios Urbanísticos) y la totalidad de la normativa especifica. El Programa de Preservación y Rehabilitación del Patrimonio priorizará el otorgamiento de subsidios a los inmuebles ubicados en las APH, estén o no catalogados. Para los inmuebles ubicados en las demás APH identificadas en el Punto 1 de la Sección II de esta Ordenanza, rigen los siguientes indicadores:

a) Altura Mínima: Para los inmuebles frentistas de las Áreas de Protección Histórica (APH) rige una altura mínima de cuatro (4) metros, con excepción de las viviendas unifamiliares frentistas para las que rige una altura mínima de tres (3) metros. Para construcciones no frentistas rigen las alturas mínimas que establezca el Reglamento de Edificación para cada uso. (Modificado por Ordenanza Nº 9399/15).

b) Alturas Máximas (Modificada por Ordenanza Nº 8.272/08):

b.1. Para los inmuebles ubicados en las Áreas de Protección Histórica -APH 13, 14, 15, 16, 17, 22 y 23 - rige una altura máxima de trece (13) metros.

b.2. Para los inmuebles frentistas ubicados en el Área de Protección Histórica -APH 18- rige una altura máxima de siete (7) metros, correspondientes a las alturas medias de los tipos edilicios originales del área.

b.3. Para los inmuebles ubicados en las Áreas de Protección Histórica -APH 19, 20 y 21 y 24 rige una altura máxima de nueve (9) metros correspondiente a las alturas medias de los tipos edilicios originales de cada área.

c) Altura en Centro de Manzana: Para cualquier edificación en centro de manzana, de la totalidad de los inmuebles de las Áreas de Protección Histórica (APH), rige una altura máxima de seis (6) metros, sin diferenciación según el uso a localizar.

d) Ajuste de la Altura Máxima y la Altura Mínima: Las alturas máxima y mínima podrán modificarse únicamente cuando se trate de posibilitar una mejor adecuación de la nueva construcción al entorno, asimilándola a la altura del perfil conformado por las construcciones linderas existentes. Es aplicable en estos casos el "Régimen Diferencial para el desarrollo de Proyectos Edilicios especiales" según lo establecido por la Ordenanza respectiva".(Modificado por Ordenanza Nº 8.692/10)

e) Salientes y Balcones: No se permitirán salientes y balcones.

Cuando se trate de edificios catalogados, las salientes y balcones mantendrán las condiciones edilicias originales.

f) Índice Edilicio y Factor de Ocupación de Suelo (FOS): No se aplica Índice Edilicio. Se fija un Factor de Ocupación del Suelo (FOS) máximo de 0,70, excepto en las parcelas ubicadas en esquinas cuya superficie sea menor o igual a los doscientos metros cuadrados (200 rn2). En estos casos que se exceptúan no se fija valor de FOS.

Tampoco se aplicará FOS para la construcción de cocheras en planta baja, comercios u otro tipo de edificaciones a las que no se exija iluminación y ventilación natural en el Reglamento de Edificación.

g) Reforma y/o Ampliación de edificios existentes: En ampliaciones, la edificación a incorporar deberá respetar las alturas mínimas y máximas y el FOS establecidos en el presente Punto. Las construcciones existentes con Permiso o Registro de Edificación que presenten proyectos de reforma y/o ampliación dentro del volumen original, podrán preservar la condición constructiva aprobada.

h) Tipologias edilicias: No se autoriza en ningún caso la construcción de edificios de altura libre cualquiera sea su tipología.

Toda edificación que se desarrolle por fuera de este bloque será considerada bloque interior a los efectos de la asignación de indicadores.

Se exime de esta condición a las viviendas unifamiliares para los que rige lo establecido en el Reglamento de Edificación. (Incorporado por Ordenanza Nº 9402/15).

j) Retiros: Sólo se permitirán retiros que impliquen una adecuación al entorno.

k) Usos no admitidos:

Industrias y depósitos de cualquier tipo.
Laboratorios industriales.
Salas de velatorios, nuevas radicaciones.
Playas de estacionamiento descubiertas, que no mantengan la continuidad del frente urbano.
Cocheras y Playas de Estacionamiento destinadas a la guarda de vehículos de gran porte (ómnibus, camiones).
Estaciones de Servicio.
Comercios minoristas con mas de 1.000 m2. que no cuenten con lugar para carga y descarga.

Comercios mayoristas.
Los establecimientos de Grandes Superficies destinados a venta minorista y/o mayorista deberán cumplir con lo establecido por la Ley Provincial 12.069 y Ordenanza 7.790/04.
Cualquier otra actividad que manipule productos químicos, productos tóxicos, sustancias peligrosas, inflamables o explosivos.

Los Hoteles de categoría mayores a tres estrellas, los Centros de Convenciones, las Salas de Espectáculos, los Sanatorios, Escuelas y otros usos que concentren e impliquen gran afluencia de público; deberán presentar un estudio de accesibilidad que será analizado y aprobado, si correspondiere, por el organismo municipal que resultare competente.

2. INDICADORES URBANÍSTICOS PARA LAS ÁREAS DE RESERVA PARA PLANES ESPECIALES Y/O PARA PLANES DE DETALLE.

Por las características excepcionales que presentan las áreas indicadas en los Puntos 1.2.2. y 1.2.4., su ordenamiento definitivo se remite a un Plan Especial o a un Plan de Detalle. En ellos se definirán los Indicadores Urbanísticos correspondientes para cada una de ellas, una vez efectuados los estudios de detalle que permitan analizar las particularidades de cada sector y su entorno inmediato. Los Planes Especiales y de Detalle indicados en esta Ordenanza serán remitidos para su aprobación al Concejo Municipal en un plazo no mayor a dos (2) años. Estos Planes se desarrollarán de acuerdo a los siguientes criterios:

a) Se precisará la forma y disposición de los trazados y afectaciones especiales.

b) Se determinará la forma, altura y disposición de los volúmenes edificados especificando las superficies destinadas al uso público y aquellas reservadas al uso privado. En estos casos se deberán contemplar las características particulares del entorno, a los efectos de definir las alturas y tipologias edilicias en función de las jerarquías de los trazados y espacios públicos (existentes y/o a crear), las preexistencias edilicias registradas en el área, la presencia de inmuebles de Valor Patrimonial y de la necesidad de protección de áreas barriales de baja altura o densidad.

c) Se admitirán en estos casos la definición de bloques exentos de altura controlada que sirvan para liberar espacio verde circundante (de carácter público y/o privado) y/o para jerarquizar situaciones singulares del proyecto.

d) Si las indicaciones del Plan incrementaran para el sector en cuestión, los indicadores urbanísticos definidos para las áreas de tejido aledaño, los mayores aprovechamientos otorgados quedarán explicitados en la norma y se exigirá al Urbanizador una retribución que represente el 10% de su valor en la forma de Cargas Públicas (obras o donaciones especiales); si el sector fuera lindero a dos áreas de tejido diferente se tomará aquella que tenga definida mayor altura.

e) Los usos a establecer se definirán de acuerdo con la finalidad principal que se indica en esta Ordenanza (en 1.2.2. para las Áreas de Reserva para Plan Especial -ARE- y en 1-2-4- para las Áreas de Reserva para Plan de Detalle -ARD-).

f) Todo emprendimiento -ya sea de nueva urbanización y/o de reconversión urbana-deberá cumplimentar con los requisitos que la Ordenanza de Urbanización Nº 6.492/97 establece para los Programas de Urbanización Integral en lo relativo a la obligatoriedad de donar áreas al dominio público en las condiciones que establece el Punto 4.3.2.2. de la mencionada norma y la Resolución S/P Nº 022/04. Las áreas a donar con destino a espacio público y equipamiento comunitario serán de un 10% y un 5% respectivamente de la superficie remanente una vez descontadas las áreas destinadas a trazados, si las hubiera. Dicho requisito podrá cumplimentarse así mismo mediante la donación de tierras ubicadas en otros sitios de la ciudad, donde la municipalidad disponga o acepte a propuesta del Urbanizador, que sean de Interés Urbanístico General y que represente igual valor al de la parcela o conjuntos de parcelas donde se ubica el emprendimiento proyectado o su compensación económica en las condiciones previstas por la Normativa Vigente para integrar el Fondo Municipal de Tierras. La valoración de los espacios a donar o compensar se regirá por el procedimiento de tasación y tasación de referencia que prevé la Normativa correspondiente. Regirán también las exigencias que establece la misma Ordenanza para la dotación de infraestructuras y servicios.

g) Se priorizará en estos Planes el desarrollo de procesos de concertación con los actores públicos y/o privados involucrados.

2.1. Cementerio "El Salvador y adyacencias" perteneciente al Área de Reserva para Plan Especial - ARE - "Parque Independencia".

Para el sector del Cementerio "El Salvador" y los inmuebles privados empadronados en la Sec. Cat. 10, Manzana Nº 58, Gráficos 1, 3 (S/D 1, 2 y 3); Gráfico 5 (S/D 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7 y 8), rigen los siguientes indicadores.

2.1.1. Cementerio existente.

Las condiciones edilicias son las establecidas por el Reglamento de Edificación para Cementerios Municipales y los procedimientos serán los establecidos por la Dirección de Defunciones y Cementerios.

USOS ADMITIDOS:

Actividades religiosas (Capillas, Iglesias)
Toda actividad relacionada con los servicios fúnebres

2.1.2. Inmuebles de propiedad privada destinados a la ampliación del cementerio "El Salvador"

Para estos inmuebles empadronados catastralmente en la Sección 10ª, Manzana 58, incluidos en Área de Reserva para Plan Especial - ARE - "Parque Independencia" del Reordenamiento Urbanístico del Primer Anillo Perimetral, Sección IV, Punto 2, el Plan Especial establecerá indicadores urbanísticos para los usos complementarios al cementerio: alturas, retiros, división de la tierra y condiciones edilicias.

La ampliación por parte de la Municipalidad del Cementerio "El Salvador" será para la construcción de panteones colectivos exclusivamente.

La altura de los panteones y su condición edilicia será la establecida por la Dirección de Defunciones y Cementerios.

UNIDAD 5.

NORMAS GENERALES Y MODO DE APLICACIÓN

1. PRECISIONES PARA LAS ÁREAS DE TEJIDO, CORREDORES URBANOS Y ÁREAS PARTICULARES.

(Modificado por Ordenanza Nº 8541/10)

1.1. Dimensiones de ochavas.

Tendrán cielorrasos planos y la altura mínima será de cuatro ( 4) metros medidos a partir del nivel de vereda para las Áreas de Tejido 1 (AT1), si la vereda estuviera en desnivel la altura será determinada a partir del punto más alto de la misma, medido sobre Línea de Edificación.

Enlas Áreas de Tejido 2 y 3 (AT2 y AT3) la altura mínima de las ochavas se reduce a tres (3) metros, manteniendo el resto de las condiciones establecidas en el párrafo anterior.
Cuando se trate de Edificios Catalogados, las ochavas mantendrán las condiciones edilicias originales en cuanto a dimensiones y alturas, debiendo el área competente del Departamento Ejecutivo Municipal aportar una solución técnica a los fines de garantizar la seguridad en dichos cruces. (Modificado por Ord. Nº 10.104/20).

1.1.1. Limitación de áreas por ochavas.

Fijase como línea de edificación en las esquinas de avenidas, bulevares, calles y pasajes, las ochavas correspondientes que serán en cualquier caso perpendiculares a la bisectriz del ángulo que forman las líneas municipales. El área resultante del cumplimiento de esta norma es considerado de utilidad y debe descontarse de la superficie del predio para la aplicación del índice edilicio.

El D.E. exigirá la ejecución de las ochavas de acuerdo con las medidas reglamentarias, a medida que se solicite permiso para la construcción de nuevos edificios, cercos o refacciones, o se modifiquen las construcciones existentes.

1.1.2. Dimensiones de las ochavas.

Las dimensiones de las ochavas dependen del ángulo que formen la intersección de las líneas municipales y se determinaran de acuerdo con lo establecido en el cuadro siguiente:

Hasta 30° 2,50 metros

de 30° a 35° 3,00 metros

de 35° a 40° 3,50 metros

de 40° a 45° 4,00 metros

de 45° a 50° 4,50 metros

de 50° a 60° 5,00 metros

de 60° a 70° 5,50 metros

de 70° a 100° 6,00 metros

de 100° a 110° 5,50 metros

de 110° a 120° 5,00 metros

de 120° a 180° 0,00 metros

1.1.3. Ochavas curvas o poligonales.

Se podrán proyectar ochavas con trazos curvos o poligonales, siempre que estas no sobrepasen la línea reglamentaria y sean previamente aprobadas por el D.E.

1.1.4. Edificación sobre ochavas.

En los pisos altos se puede avanzar en la construcción sobre la ochava hasta las líneas municipales sobre las arterias que forman la intersección. Para facilitar la solución de la estructura resistente se permitirá colocar una columna inscripta en un diámetro máximo de setenta centímetros (70cm.) dentro de la intersección de dichas líneas, siempre que entre la columna y la ochava quede una distancia mínima de dos metros (2m.). Para el calculo debe considerarse que la columna resistirá el impacto por choques eventuales, según lo establecido por las normas D.I.N. 1.055.

1.1.5. Ochavas especiales en encrucijadas.

Se podrán proyectar ochavas con trazos curvos o poligonales, siempre que estas no sobrepasen la línea reglamentaria y sean previamente aprobadas por el D.E.

1.2. Ubicación y dimensión de Centro de Manzana.

1.2.1. Limitación de áreas por Centro de Manzana.

En las manzana que por sus dimensiones lo permita, se deben prever espacios centrales con limitaciones sobre su edificación de acuerdo con lo que especifican las ordenanzas correspondientes.

1.2.2. Generalidades.

Para las previsiones del centro de manzana debe tenerse además en cuenta:

a) En cualquier caso la superficie del centra de manzana no será descontada del área del predio a los fines de la aplicación del Factor de Ocupación de Suelo.

b) En caso de grandes edificios o conjuntos especiales de plástica urbana que ocupen la totalidad de la manzana o gran parte de ella, no se exige el cumplimiento de centro de manzana siempre que se deje como mínimo libre de edificación, la superficie equivalente a los patios reglamentarios del proyecto o espacios circundantes (apartado 3.7. del R.E.) y al centro de manzana correspondiente.

c) Cuando un lote de terreno penetre menos de tres (3) metros en el centro de manzana, o coincida con su limite, no podrán efectuarse aberturas que den directamente a dicho centro sin dejar patio mínimo de tres metros (3m.).

1.2.3. Determinación del Centro de Manzana.

Manzana de tres lados (ver punto 3.7.2.2 del Reglamento de Edificación)

En los casos de manzana de tres lados, la profundidad edificable es igual a la suma de tres lados de la manzana, multiplicada por un coeficiente de valor 0,06.

No rige centro de manzana: cuando la profundidad edificable sea menor de veinticinco (25) metros o mayor de cuarenta (40) metros, o cuando la suma de los tres lados sea menor de cuatrocientos veinte (420) metros, o cuando existan lados menores de veintisiete (27) por ciento del perímetro de la manzana.

Manzana de cuatro lados (ver punto 3.7.2.3 del Reglamento de Edificación)

En los casos de manzana de cuatro lados, la profundidad edificable sobre un lado es igual a la semisuma de los lados contiguos multiplicados por un coeficiente de valor 0,3.

No rige centro de manzana: cuando la profundidad edificable sea menor de veinticinco metros (25m.) o mayor de cuarenta (40m.) o cuando la semisuma de los lados opuestos sea o igual o menor de setenta metros (70m.).

Manzana de cinco lados (ver punto 3.7.2.4 del Reglamento de Edificación)

En los casos de manzana de cinco lados, la profundidad edificable es igual a la suma de sus lados multiplicada por un coeficiente de valor 0,08.

No rige centro de, manzana: cuando la profundidad edificable sea menor de veinticinco metros (25m.) o mayor de cuarenta metros (40m.); cuando la suma de los cinco lados sea menor de trescientos quince metros (315m.); cuando uno de los lados sea menor del quince por ciento (15%) o mayor del treinta por ciento (30%) del perímetro.

Manzana de seis lados (ver punto 3.7.2.5 del Reglamento de Edificación)

En los casos de manzana de seis lados, la profundidad edificable es igual a la suma de sus lados multiplicada por un coeficiente de valor 0,07.

No rige centro de manzana: cuando la profundidad edificable sea menor de veinticinco metros (25m.); cuando la suma de los seis lados sea menor de trescientos sesenta metros (360m.); cuando haya lados mayores del veinticinco por ciento (25%) del perímetro o cuando existan ángulos mayores de 120°.

1.3. Cementerio "El Salvador y adyacencias" perteneciente al Area de Reserva para Plan Especial -ARE- "Parque Independencia".

1.3.1. Cementerio existente.

Usos admitidos:

Actividades religiosas( Capillas, Iglesias)
Toda actividad relacionada con los servicios fúnebres

1.3.2. Inmuebles de propiedad privada destinados a la ampliación del cementerio El Salvador.

Para estos inmuebles empadronados catastralmente en la Sección 10ª., Manzana 58, incluidos en Área de Reserva para Plan Especial -ARE- "Parque Independencia" del Reordenamiento Urbanístico del Primer Anillo Perimetral, Capitulo V, artículo 10°, el Plan Especial establecerá indicadores urbanísticos para los usos complementarios al cementerio: alturas, retiros, división de la tierra y condiciones edilicias.

La ampliación por parte de la Municipalidad del Cementerio "El Salvador" será para la construcción de panteones colectivos exclusivamente.

La altura de los panteones y su condición edilicia será la establecida por la Dirección de Defunciones y Cementerios.

1.4. Medición de alturas.

Las alturas mínimas y máximas se toman desde el nivel de vereda, sobre la Línea de Edificación, en el punto medio del lote y hasta la máxima edificación sobre dicha Línea. Las barandas, sean opacas o transparentes, no se computarán en la determinación de la altura máxima siempre y cuando se retiren de la Línea de Edificación una distancia igual a su altura.

Las alturas para las salientes y balcones se toman desde el nivel de vereda, sobre Línea de Edificación y en el punto medio del lote hasta el nivel inferior de la losa.

En caso de lotes ubicados en esquina o con frente sobre calles que conformen esquina entre ellas y cuenten con distinto régimen de altura, la altura mayor regirá hasta una profundidad de veinticinco (25) metros a partir de la Línea Municipal correspondiente o hasta el deslinde parcelario, de encontrarse éste a menor distancia de la citada Línea Municipal. (Modificado por Ord. Nº 10.006/19).

En caso de división parcelaria, las parcelas resultantes tendrán los indicadores que les correspondan de acuerdo al criterio general del área o tramo en que estén situadas. En caso de lotes pasantes con frente sobre calles opuestas (que no conforman esquina entre ellas) con distinto régimen de altura, corresponderá la altura fijada para cada arteria hasta una profundidad equivalente al 50% del promedio de la profundidad total del lote, con excepción de lo específicamente establecido para las Áreas de Reserva para Plan Especial - ARE - y para Plan de Detalle - ARD - en los Puntos 1.2.2. y 1.2.4. de la Sección II. (Modificado por Ordenanza Nº 8541/10)

En caso de lotes ubicados en terrenos con pendiente las alturas para las salientes y balcones se toman desde el mayor nivel de vereda frente al inmueble. (Incorporado por Ord. Nº 10.104/20).

1.5. Sobreelevaciones.

Solo se permitirá superar la altura máxima establecida con construcciones complementarias: elementos estructurales, tanques de reserva, salas de maquinas, conductos, ventilaciones, chimeneas, lucernarios, pararrayos o señales de balizamiento aéreo

1.6. División del suelo.

Solo se admitirá la subdivisión parcelaria prevista por la Ordenanza de Urbanizaciones Nº 6.492/97 en el Artículo 4.2.7, Inciso d ("Subdivisión para Ampliación de Lotes"). Se permitirá la unificación de lotes, con visación de la Secretaría de Planeamiento. Cuando la unificación conforme una parcela de superficie superior a cinco mil (5.000) metros cuadrados, podrá ser considerada Área de Reserva para el Plan de Detalle para obtener con un Proyecto Unitario indicadores diferentes, caso contrario mantiene los indicadores asignados al sector en que se encuentre. El Municipio elaborará en ese caso el correspondiente Plan de Detalle, el cual será remitido para su aprobación al Concejo Municipal.(Modificado por Ordenanza Nº 8.272/08)

UNIDAD 6

INVENTARIO DE EDIFICIOS DE VALOR PATRIMONIAL EN EL SECTOR URBANO PRIMER ANILLO PERIMETRAL DEL ÁREA CENTRAL

1. El Inventario de Edificios de Valor Patrimonial del sector urbano "Primer Anillo Perimetral al Área Central" y una lista de inmuebles sujetos a protección del paisaje urbano se especifica en la Ord. Nº 8245/08.

UNIDAD 7

DISPOSICIONES PARTICULARES

1. ÁREAS DE PROTECCIÓN HISTÓRICA -APH- E INMUEBLES CATALOGADOS LOCALIZADOS EN ÁREAS DE TEJIDO -AT- O EN CORREDORES URBANOS-CU-.

Para los Inmuebles Catalogados que se encuentren en el Área de Tejido -AT- y en Corredores Urbanos -CU- y para los inmuebles ubicados dentro de un Área de Protección del Patrimonio -APH-; se establecen las siguientes características particulares de los elementos que forman parte del espacio público:

a) Antenas y Cableados: No se admite la instalación de antenas y/o cableados aéreos de cualquier tipo que se visualicen por encima o por delante de las superficies de fachadas de los Edificios de Valor Patrimonial y de los comprendidos en las APH.

b) Cercos: Los establecimientos gastronómicos que lo requieran pueden colocar barandas metálicas protectoras, si lo permite el ancho de vereda en las zonas de mesas, ó recurrir a los cercos vivos verdes ó a ambos a la vez. En todos los casos deben presentar un proyecto a la Dirección de Diseño de la Vía Pública y de Equipamiento Comunitario, de la Secretaría de Planeamiento para su aprobación.

c) Defensas en esquinas: Los únicos elementos de protección admitidos son los pretiles aprobados por la Dirección de Diseño de la Vía Pública y el Equipamiento Comunitario, perteneciente a la Secretaría de Planeamiento, debiéndose en todos los casos solicitarse la autorización correspondiente.

d) Marquesinas y/p salientes de fachada: No se permite el agregado de ningún tipo de estructura o elemento corpóreo saliente, a las fachadas ya existentes. Sólo se permiten marquesinas que formen parte de un proyecto integral de obra nueva y/o remodelación complete de la fachada.

e) Toldos: Tanto en el caso de edificación destinada a vivienda, como en aquella correspondiente a locales comerciales, su diseño respetará la morfología edilicia, acompañando el ritmo y la modulación de los vanos que cubran. En estos casos, deben ser de tela, rebatibles sobre el plano de fachada, de un único color para toda la obra, arquitectónicamente integrados a la fachada y apoyados estructuralmente en la misma, sin alterar la composición básica, ni destruir ornamentos ni molduras.

No pueden incluir publicidad de ningún tipo. Sólo se permite el logotipo comercial del establecimiento. Podrán iluminarse desde la fachada.

La Municipalidad de Rosario se reserva el derecho de exigir su recambio cuando por el transcurso del tiempo, los mismos presenten deterioro visible, se encuentren deslucidos o presenten riesgos para la seguridad de los transeúntes.

f) Publicidad: Solo se permiten elementos publicitarios colocados en locales comerciales o de servicios y los siguientes tipos y con las limitaciones que se establecen en cada caso:

Adosados a la piel de los edificios sin voladizo sobre la vía publica, únicamente colocados embutidos en la parte superior de los vanos de fachada, no pudiendo superar el 20 % (veinte por ciento) de la superficie del vano correspondiente, ni sobresalir de la Línea de fachada o de edificación. Se permite el uso de logotipos y letras corpóreas individuales adosadas a la fachada, con o sin iluminación posterior. Asimismo se permite el empleo de materiales transparentes transiluminados.
Pintados o rotulados sobre cristales, permitiéndose solo sobre la parte inferior de los cristales de vidrieras exteriores, la cual no deberá exceder el 5% (cinco por ciento) de la superficie de la respectiva vidriera.

g) Cromaticidad: Se establece la cromaticidad del inmueble como un aspecto arquitectónico valioso. Por ello se admitirán solamente acciones que recuperen el "color primitivo del diseño" del Inmueble Patrimonial. Para ello, se permitirán solamente dos acciones: las que recuperen el material original del edificio o bien la pintura de la fachada de acuerdo a dicho "color primitivo". Estas tareas se realizarán luego de la necesaria investigación técnico-histórica, y estarán sujetas a la aprobación del Programa de Preservación y Rehabilitación del Patrimonio.

h) Veredas: Deberán cumplir las siguientes condiciones:

Material: Será de aplicación lo estipulado en el Articulo 3.2.2.2. Inc. a.1) de la Ordenanza Nº 7.815/04 y el Decreto Nº 293/06
Color: Será de aplicación lo estipulado en el Articulo 3.2.2.2. Inc. c) de la Ordenanza Nº 7.815/04 y el Decreto Nº 293/06.
Ancho: Las veredas a construir ocuparán todo el espacio comprendido entre la Línea Municipal y el cordón de la calzada.
Contrapiso: Deberá tener 12 cm. como mínimo de espesor y obligatoriamente los caños de desagües deberán ser de hierro fundido de diámetro 100mm.
Respecto al resto de las condiciones, no contempladas precedentemente, rigen las condiciones establecidas: por la Ordenanza Nº 7.815/04 y sus modificatorias.

2. ÁREA DE TEJIDO -AT- Y CORREDORES URBANOS -CU-

Para los inmuebles ubicados en el Área de Tejido -AT- y en los Corredores Urbanos -CU-, con excepción de los inmuebles Catalogados, para los que rigen las disposiciones del Punto 1 se establecen las siguientes características de los elementos que forman parte del espacio público:

a) Antenas y cableados: No se admite la instalación de antenas y/o cableados aéreos de cualquier tipo que se visualicen por encima o por delante de las superficies de fachadas de los frentistas a Corredor Urbano A -CUA-. En el resto del sector urbano correspondiente al "Primer Anillo Perimetral al Área Central", la adecuación del cableado quedará sujeta a las respectivas resoluciones de la Secretaría de Obras Públicas, en el marco de lo establecido por el Decreto Nº 1.776/04 que establece el proceso de reordenamiento de los tendidos aéreos de la ciudad.

b) Cercos: Los establecimientos gastronómicos que lo requieran podrán colocar barandas metálicas protectoras, si el ancho de vereda lo permite en las zonas de mesas o recurrir a la instalación de cercos vivos verdes o ambos a la vez. En todos los casos se deberá presentar un proyecto a la Dirección de Diseño de la Vía Pública y Equipamiento Comunitario de la Secretaría de Planeamiento para su aprobación.

c) Defensas en esquinas: Los únicos elementos de protección admitidos son los pretiles aprobados por la Dirección de Diseño de la Vía Publica y Equipamiento Comunitario de la Secretaría de Planeamiento. Para su colocación debe solicitarse la autorización correspondiente.

d) Marquesinas y/o salientes de fachada: Se permiten marquesinas en las fachadas cumpliendo con las alturas de salientes que fija esta Ordenanza.

e) Toldos: Se prohíbe la colocación de toldos fijos de cualquier naturaleza y toldos metálicos rebatibles. Los toldos deben ser de tela, rebatibles sobre el plano de fachada, de un único color para todo el inmueble, arquitectónicamente integrados a la fachada y apoyados estructuralmente en ella. Se deben respetar las alturas mínimas que fija el Reglamento de Edificación.

f) Publicidad: Se rige por lo establecido en el Código de Publicidad.

g) Veredas: Deberán cumplir las siguientes condiciones:

Material: Será de aplicación lo estipulado en el Artículo 3.2.2.2. Inc. a.1) de la Ordenanza Nº 7.815/04 y el Decreto Nº 293/06.
Color: Será de aplicación lo estipulado en el Artículo 3.2.2.2. Inc. c) de la Ordenanza Nº 7.815/04 y el Decreto Nº 293/06.
Ancho: Las veredas a construir ocuparán todo el espacio comprendido entre la Línea Municipal y el cordón de la calzada.
Contrapiso: Deberá tener 12 cm. como mínimo de espesor y obligatoriamente los caños de desagües deberán ser de hierro fundido de diámetro 100mm.
Respecto al resto de las condiciones, no contempladas precedentemente, rigen las condiciones establecidas por la Ordenanza Nº 7.815/04 y sus modificatorias.

3. MECANISMO DE GESTIÓN Y PLAZOS DE ADECUACIÓN.

Se autoriza al Departamento Ejecutivo a requerir el desplazamiento y/o tratamiento estético de los Kioscos de diarios y revistas y puestos de venta de flores que se encuentren en el sector urbano comprendido por esta Ordenanza, adecuación de carteles publicitarios existentes con permisos anteriores y/o retiro de toldos, marquesinas y cableados que no se ajusten a los nuevos requerimientos establecidos, para lo cual se establece un plazo de cumplimiento de dos (2) años a partir de la correspondiente notificación.

UNIDAD 8
PROCEDIMIENTOS ESPECIALES

1. CONVENIOS URBANÍSTICOS.

Todas las intervenciones que se realicen en una parcela o conjunto de parcelas que supere los mil (1.000) metros cuadrados de superficie en todo el sector urbano delimitado como ámbito de aplicación de esta Ordenanza podrán quedar comprendidas dentro de un Convenio Urbanístico cuando el emprendimiento proyectado consista en la construcción de edificios cuyo uso principal sea el de estacionamiento de vehículos, tal como lo establece la Ordenanza Nº 8.122/06 que instituye el "Sistema de Promoción Urbanística para la construcción de nuevos edificios cuyo uso principal sea el de estacionamiento de vehículos particulares de bajo porte". En estos casos, la Secretaría de Planeamiento decidirán acerca de los indicadores urbanísticos a proponer, en particular modificación en la Altura Máxima admitida.

Todo emprendimiento a localizar en una parcela o conjunto de parcelas con una superficie igual o mayor a los cinco mil (5.000) metros cuadrados se encuadrara como "Programa de Reconversión Urbana", el cual deberá cumplimentar con los requisitos que la Ordenanza de Urbanización Nº 6.492/97 establece para los Programas de Urbanización Integral en el Punto 4.3.2.2. (Áreas a donar al dominio público) y Resolución S/P Nº 22/04. Se exigirá en estos casos la donación de Espacios Públicos y Equipamiento Comunitario de acuerdo con los porcentajes establecidos en la mencionada Ordenanza, o su equivalente en metros cuadrados en otros sitios de la ciudad donde la Municipalidad disponga o acepte la propuesta del Urbanizador, que sean de interés urbanístico general y que represente igual valor al de la parcela o conjunto de parcelas donde se ubica el emprendimiento proyectado o su compensación económica en las condiciones previstas por la normativa vigente para integrar el Fondo Municipal de Tierras. La valoración de los espacios a donar o compensar se regirá por el procedimiento de tasación y tasación de referencia que prevé la normativa correspondiente.

2. CONVENIOS ESPECIALES.

Para todos los inmuebles que se encuentran comprendidos dentro del ámbito de un Área de Protección Histórica -APH- y para aquellos incluidos en el Inventario de Edificios de Valor Patrimonial que se encuentren en Áreas de Tejido –AT1, AT2, AT3- y en los Corredores Urbanos -CUA, CUB, CUC-, rige lo establecido por las Ordenanzas Nº 5.278/91, Nº 6.773/99 y Nº 7.837/05.