"Plan de Detalle Unidades I y II - Manzana 25 - Av. Rivadavia y calle Rodriguez"

Los emprendimientos estarán sujetos al pago de la compensación por el cambio normativo y la aplicación del mayor aprovechamiento por incremento de altura correspondientes en las condiciones que fija el Artículo 8º de la presente norma.

Art. 4º.- Línea Municipal y Línea de Edificación:

4.1. Línea Municipal: Modifícase la Línea Municipal Sur de Av. Rivadavia entre calles Pueyrredón y Rodríguez, definida en el Punto 8.1 de la Ordenanza Nº 8125/06, restituyendo su anterior ubicación coincidente con el deslinde parcelario Norte de la Manzana 25 de la Sección Catastral 8ª.

4.2. Línea de Edificación: Defínese la Línea Municipal Sur de Av. Rivadavia entre calles Pueyrredón y Rodríguez de acuerdo a los siguientes segmentos:

Segmento AB: coincidente con la paralela a tres metros hacia el Sur de la Línea Municipal Sur de Av. Rivadavia definida en el punto 4.1., comprendido entre la Línea Municipal Oeste de calle Pueyrredón (punto A) y el deslinde parcelario Este del Gráfico 5, S/D 2 de la Manzana 25 de la Sección Catastral 8ª (punto B).

Segmento CD: coincidente con la Línea Municipal Sur de Av. Rivadavia definida en el punto 4.1., entre el deslinde parcelario Este del Gráfico 5, S/D 2 (punto C) y una recta perpendicular a la citada Línea Municipal ubicada a 26.58m hacia el Oeste del vértice Noreste del citado deslinde (punto D).

Segmento EF: coincidente con la paralela a tres metros hacia el Sur de la Línea Municipal Sur de Av. Rivadavia definida en el punto 4.1., comprendido entre la perpendicular definida anteriormente (punto E) y la Línea Municipal Este de calle Rodríguez (punto F).

Se adjunta como Anexo Gráfico plano de ubicación de la Línea de Edificación precedentemente descripta y su relación con la Línea Municipal establecida para el tramo en cuestión.

Art. 5º.- Normas Particulares para la Edificación:

Las condicionantes edilicias se detallan a continuación y en el Anexo Gráfico que forma parte del presente texto normativo.

5.1. Indicaciones para las edificaciones sobre el nivel +/- 0.00, que se agregan a la edificación exenta de altura controlada: Se define para las Unidades I y II la posibilidad de agregar nueva edificación a la exenta de altura controlada establecida por la Ordenanza Nº 8125, siempre que se cumpla con el FOS máximo de 0,7 establecido a partir de un plano horizontal situado a +1,5 sobre el nivel de vereda, según las siguientes especificaciones:

5.1.1. Edificación sobre el nivel +/- 0.00 y hasta +1.5: El nivel de piso de Planta Baja puede definirse entre estas dos cotas siempre que sean niveles accesibles. Establecidos para disponer y/o delimitar sectores y usos o diferenciar la circulación de usuarios internos y externos al emprendimiento regulando asimismo las alturas para aquellos usos que ocupen el subsuelo.

5.1.2. Edificación adosada sobre el nivel +/- 0.00 y hasta +6.00: Se puede realizar en las siguientes situaciones:

a) Sobre el sector afectado a Centro de Manzana y destinada a los usos que se definen en el Artículo 7º punto 7.b).

b) Como continuidad de la edificación en Centro de Manzana, en la Unidad II podrá extenderse en el resto de la parcela hasta tomar contacto con la torre o edificación exenta, siempre que preserve una distancia mínima de 5 metros respecto del eje medianero divisorio entre las Unidades I y II. (Modificado por Ord. Nº 9497/15).

5.1.3. Edificación adosada sobre el nivel +/- 0.00 y hasta +13.00: Se puede realizar:

a) Adosada a la medianera Sur con construcciones existentes de altura igual o menor a 13 metros. Esta edificación se admite con una dimensión máxima de 12 metros respecto de la medianera a la que se adosa y en sentido perpendicular a ésta. Puede tener continuidad en el Centro de Manzana por constituir entre las Unidades I y II un atravesamiento de la manzana entre dos frentes. Debe ofrecer continuidad de la fachada interior que define en todo su desarrollo, a lo largo del límite opuesto al frente sobre Av. Rivadavia, constituyendo el fondo del patio y pasaje interior.

5.1.4. Edificación adosada, sobre el nivel +/- 0.00 y hasta homologar medianera adyacente:

Se admite adosar una edificación a la medianera lateral Este, correspondiente a un edificio existente, en construcción, de altura aproximada a 36 metros, alineándose en sentido horizontal y vertical y hasta la línea de borde del plano de adyacencia con una posibilidad de sobrepaso mutuo de 2 metros y desarrollándose su fachada a lo largo del segmento CD que conforma la línea de edificación establecida en el punto 4.2. de la presente norma.

5.1.5. Imposibilidad de agregar edificación en el espacio entre torres de distintas unidades: Este espacio debe quedar libre de edificación entre Línea Municipal y Centro de Manzana sobre el nivel +1.5, a excepción del paravistas o cerco medianero, si fuera necesario.

5.1.6. Tolerancias: No se admite tolerancia para las dimensiones establecidas en la presente.

5.2. Alturas de la edificación: Las alturas para las edificaciones a realizar en las Unidades I y II son las siguientes:

5.2.1. Para la edificación exenta o torre: Se fija un máximo de 69,30 metros, resultado de aplicar la tolerancia de 5% establecida por la Ordenanza Nº 8125, medido desde el nivel de vereda sobre la Línea de Edificación, en el punto medio del lote y hasta la máxima edificación sobre dicha la línea (en relación a lo indicado en el Art. 14 bis de la Ord. Nº 8125 que se agrega mediante Ord. Nº 8520). Se considera aquí que esa altura corresponde al nivel superior de cualquier elemento construido como integrante de la edificación exenta a excepción de:

a) las barandas, para las que deberá cumplirse lo indicado en la Ord. Nº 8520: para no ser consideradas deben alejarse del perímetro de la torre una distancia igual a su altura.

b) “…las construcciones complementarias: elementos estructurales, tanques, sala de máquinas, conductos, ventilaciones, chimeneas, lucernarios, pararrayos o señales de balizamiento aéreo”.

Según lo establecido en la Ordenanza Nº 8125 y sus modificatorias.

5.2.2. Para la edificación de altura máxima igual a 6 metros: Esta altura puede ser superada por elementos complementarios, no con locales. La cubierta de estas edificaciones puede ser accesible y componerse en relación con la altura de la Planta Baja de las edificaciones exentas.

5.2.3. Para la edificación de altura máxima igual a 13 metros: Esta altura puede ser superada por elementos complementarios, no con locales. La cubierta de estas edificaciones puede ser accesible y completarse con los elementos necesarios para su correcto funcionamiento (barandas, cercos, etc.). Se admite una tolerancia como ajuste de proyecto de hasta +/- 5% a efectos de permitir, de resultar necesario, su asimilación a las construcciones linderas existentes.

5.3. Superficie edificable: La superficie edificable es la que resulta de aplicar las indicaciones para las volumetrías establecidas en este Plan de Detalle.

5.4. Distancias entre edificaciones y límites parcelarios: Las distancias entre edificaciones y límites parcelarios son las establecidas en la Ordenanza Nº 8125/06  “Plan Especial Barrio Pichincha” con el siguiente detalle:

Para la edificación exenta de altura controlada, según lo indicado en la Ord. Nº 8125/06 Punto 8.4.2. inc. d) “Espacios circundantes, se establece un espacio circundante mínimo de seis (6) metros respecto a las medianeras y una separación mínima entre edificios exentos de diez (10) metros”. Se sostiene esta distancia indicada para los cuatro edificios exentos pertenecientes a las Unidades I y II incluidas en el presente Plan de Detalle - correspondiendo tres (3) edificios a la Unidad I y un (1) edificio a la Unidad II - con las siguientes particularidades:

a) La distancia entre las dos torres frentistas a Av. Rivadavia pertenecientes a distintas Unidades (I y II) será de 10 metros compuesto por la suma de los 5 metros de distancia que cada una debe sostener respecto del eje medianero entre ambas unidades. Este espacio debe permanecer libre de edificación desde este frente y hasta la Línea de Centro de Manzana.

b) La distancia entre las dos torres frentistas a Av. Rivadavia pertenecientes a la Unidad I debe ser igual a 1/6 de la altura del edificio, tomada desde el nivel correspondiente al piso del local habitable (residencial) inferior, no pudiendo ser menor a diez (10) metros. De igual modo se tomará la distancia entre las torres frentistas a Av. Rivadavia y la frentista a calle Rodriguez - tambien perteneciente a la Unidad I - no pudiendo ser esta distancia inferior a diez (10) metros.

c) La torre frentista a calle Rodriguez - que se eleva en parte sobre la construcción en tira adosada a la medianera sur - deberá desarrollarse en forma paralela a la dirección de dicha medianera y con una separación mínima de la misma de seis (6) metros, medida establecida para los espacios circundantes por la Ordeanza Nº 8125/06.

d) La iluminación y ventilación de todos los locales, incluidos los pertenecientes a la edificación exenta de altura controlada se efectuará a la vía pública, espacios interiores y/o espacios cincundantes. Las distancias entre torres y los espacios circundantes establecidos en la presente ordenanza no condicionan la categoría de locales que pueden ventilar a los mismos.

e) El lado máximo admitido para cada edificio exento es de veinticinco (25) metros, con la posibilidad de utilizar la tolerancia máxima de 5% en la dimensión de planta sin que ello signifique disminuir las dimensiones mínimas fijadas para los espacios circundantes hacia las medianeras o ente torres de la misma unidad, o implique aumento de la edificabilidad aprobada.

f) En la Planilla Nº 2 del Anexo Gráfico se define la disposición de los edificios exentos. Siempre que se respeten los espacios mínimos libres - entre edificios o en relación a la Línea de Edificación y el Centro de Manzana - los mismos podrán desplazarse si la resolución del proyecto lo requiera.

g) Si el Plan de Detalle se concretara en etapas se solicitará el correspondiente Permiso de edificación y podrá requerirse Final de Obra Parcial, cumpliendo con las obligaciones establecidas en este artículo en cuanto a su morfología y en los Artículos 8º y 9º de la presente.

h) Distancia irregular a los límites parcelarios, aplicable solo a la Unidad II: Cuando la figura de la parcela sea irregular y en el espacio circundante se forme una figura no rectangular, las distancias límites a los ejes medianeros serán tales que la semisuma de las mismas resulte igual al valor indicado para la forma rectangular, no pudiendo ser en ningún punto inferior a cuatro (4) metros.

(Modificado por Ord. Nº 9497/15).

5.5. Salientes:

a) No se admiten salientes en las fachadas interiores y hacia los espacios abiertos perimetrales cuando las dimensiones que definan a los mismos sean las mínimas indicadas, a excepción de la que se establece en el inc. d) de este punto. (Modificado por Ord. Nº 9497/15).

b) No se admiten salientes a la Línea de Edificación definida para cada parte a excepción del caso que se describe en el inc. c) de este punto. (Modificado por Ord. Nº 9497/15).

c) En el caso de la edificación adosada según lo establecido en el punto 5.1.4. y con el fin de resolver la composición arquitectónica de la misma, se admite en la parte de edificación alineada a la existente la posibilidad de salientes respecto de la Línea Municipal, equivalentes a las aplicadas en dicho edificio lindero, de 1,2 metros como máximo, siempre que la primera saliente, medida sobre el nivel de vereda correspondiente, se encuentre por sobre los 6 metros indicados como altura de Planta Baja.

d) Se admite la posibilidad de salientes en las fachadas interiores y hacia los espacios abiertos perimetrales de la edificación exenta para sostén adecuado y composición ordenada de elementos de cerramiento y protección de fachadas (parasoles, cortinas en general y de enrollar, pantallas o mallas continuas, etc.), instalaciones de equipos y accesorios (equipos de climatización, riendas, mástiles, etc.) y/o continuidad de elementos de composición de fachada, siempre que la dimensión de la saliente sea como máximo de 50cm, no pudiendo bajo ningún concepto utilizarse como extensión de la superficie útil del nivel al que corresponda, ni se la incluirá en la superficie afectada al cálculo de “mayor aprovechamiento por incremento de altura”.

5.6. Cubiertas y remates:

a) Para la edificación exenta: Se establece, para la definición y composición arquitectónica de los remates, la posibilidad de disponer una edificación que se adose y complete la configuración de las “construcciones complementarias: elementos estructurales, tanques, salas de máquinas…” definidas en el punto 8.4.2.f) de la Ordenanza Nº 8125. La superficie de esta edificación sumada a la de las construcciones complementarias no puede superar el 50% de la superficie de la cubierta de la edificación exenta y deberá estar alejada una distancia mínima de 3 metros del perímetro que la defina. Para la definición de la superficie y perímetro se excluyen las salientes. Solo se admite como destino para ésta edificación servicios complementarios a la residencia o amenities.

b) Para la edificación semiexenta descripta en 5.1.2. y 5.1.3.: las alturas máximas quedan aquí establecidas ratificando las indicaciones de la Ordenanza Nº 8125 incluyendo las tolerancias y las modificaciones establecidas en la Ordenanza Nº 8520. Las cubiertas de estas edificaciones pueden ser terrazas practicables, en cuyo caso se proyectarán las barandas de protección y cercos en los límites, así como las protecciones hidráulicas, acústicas y térmicas que correspondan según los usos y destinatarios sin provocar interferencias entre los mismos. Las construcciones complementarias deben componerse arquitectónicamente en relación al conjunto.

c) Para la edificación adosada descripta en 5.1.1., la altura máxima queda definida por la posibilidad de sobrepaso, establecida en 2 metros como máxima, sin tolerancias, en relación a la de la medianera que homologue. Ésta cubierta podrá ser también una terraza practicable con las precauciones mencionadas en el ítem precedente.

5.7. Pasaje interior abierto: Se disponen las siguientes particularidades para su utilización y caracterización:

a) Límites entre unidades: Se constituye el límite entre las unidades con la coincidencia del ingreso vehicular en rampa hacia el subsuelo y su extensión en un patio en el nivel de llegada de la rampa hasta encontrarse con la edificación de 13 metros constituida a lo largo del fondo de las parcelas. No se materializará una división en el límite entre ambas.

b) Cercos perimetrales: Podrán disponerse rejas perimetrales o elementos translúcidos con una permeabilidad visual del 50% o cercos vivos de una altura no mayor a 2 metros, no se admiten muros ciegos.

5.8. Subsuelos: Deberá preverse para los desagües la descarga por bombeo con válvula de retención para evitar posibles reflujos de agua en momentos de lluvia dada la profundidad y dimensión de las colectoras existentes.

5.9. Definición de veredas, cartelería, mobiliario urbano, cableado, antenas y arbolado: Según lo que establezca y verifique oportunamente la Dirección de de Diseño de la Vía Pública y Equipamiento Comunitario en relación al proyecto de espacio público a ejecutar.

Art. 6º.- Unificación de parcelas:

Se requiere la unificación de las parcelas involucradas en cada una de las Unidades que integran el ámbito de aplicación de este Plan de Detalle para obtener los Permisos de Edificación correspondientes. Los indicadores aquí establecidos se aplicarán a partir de la unificación de las parcelas a fin de constituir las unidades descriptas en el Artículo 3º de la presente.

Art. 7º.- Usos:

a) Para la edificación exenta: Los definidos por la Ord. 8125 y el establecido por la presente norma, para los remates, en el punto 5.7.

b) Para las edificaciones adosadas hasta 6 metros de altura: (descriptas en 5.1.2) Se destinan a uso comercial las correspondientes a la Unidad I y a viviendas las correspondientes a la Unidad II, vinculadas al pasaje interior abierto y conformando su perímetro.

c) Para las edificaciones adosadas hasta 13 metros de altura: (descriptas en 5.1.3) Se destina a: vivienda, oficinas y servicios complementarios a la residencia.

Art. 8º.- Obligaciones del Emprendedor y Régimen de Mayor Aprovechamiento por Incremento de Altura:

Será de aplicación para los emprendimientos enmarcados en la presente normativa el “Régimen especial para la autorización de mayor aprovechamiento por Incremento de altura” según lo establecido en la Ordenanza Nº 8125, debiendo el emprendedor asumir la compensación correspondiente calculada sobre la superficie edificada por sobre los 36 metros de altura procediendo según las indicaciones reglamentarias vigentes.

Asimismo el emprendedor deberá asumir la compensación por mayor aprovechamiento derivado del presente cambio normativo, en cuanto implique una mayor edificabilidad respecto de la establecida en el Plan Especial.

El cálculo de la compensación por el cambio normativo y la aplicación del mayor aprovechamiento por incremento de altura correspondiente se realizará en el momento previo al otorgamiento del respectivo Permiso de Edificación. Esta verificación de la superficie afectada y el cálculo del monto de la compensación será realizado por el Departamento de Registro y Tasación de la Dirección General de Tramitación y Fiscalización Urbanística de la Secretaría de Planeamiento.

El monto resultante del cálculo de dicha compensación pasará a integrar la partida: “12.08.07 Contribución Compensatoria” del Clasificador por Recursos por Rubros, procediéndose a su afectación a los siguientes Fondos Especiales: Fondo de Preservación Urbanística 33%, Fondo Municipal de Obras Públicas 33% y el 34% para el Fondo del Programa Municipal de Construcción de Viviendas para Familias de Ingresos Medios – Ordenanza nº 8263. El Departamento Ejecutivo podrá acordar alternativas de compensación equivalentes mediante las cuales el emprendedor asuma la ejecución de obras públicas o tareas de renovación y/o recuperación urbanística, lo cual deberá ser expresamente autorizado por el Concejo Municipal. (Modificado por Ord. Nº 9497/15).

La compensación podrá asimismo efectivizarse parcial o totalmente a través de la parcial o totalmente a través de la donación de terrenos o inmuebles para fines de utilidad pública, aplicándose en este caso el mecanismo de tasación y tasación de referencia que establece la normativa vigente para valorizar los inmuebles a incorporar al dominio municipal.

Art. 9º.- Etapas y plazos:

Las obligaciones establecidas en el Artículo 8º deberán cumplimentarse, para cada Unidad involucrada en el presente Plan de Detalle, sea cual fuese su modalidad de ejecución, en relación a los Permisos de Edificación solicitados. Corresponderá efectivizar un 30% del monto de la Contribución Compensatoria al momento de obtención del Permiso de Edificación y no se procederá a otorgar el Final de Obra de cada edificio ejecutado sin el cumplimiento de la totalidad de las obligaciones que le corresponde, proporcionalmente, dentro de esa Unidad.  (Modificado por Ord. Nº 9497/15).

Art. 10º.-

Este Plan de Detalle se funda en el Plan Especial Barrio Pichincha. Se establecen en el presente texto normativo complementaciones y especificaciones respecto de la Ordenanza Nº 8125 y sus modificaciones. Para todos aquellos aspectos no contemplados en este Plan de Detalle, rigen las disposiciones emanadas de la Ordenanza Nº 8125 y sus modificatorias. Se deja sin efecto cualquier otra reglamentación o disposición para este ámbito de aplicación que se oponga al presente texto normativo. Rigen para estas parcelas todas aquellas disposiciones establecidas en el Reglamento de Edificación que no se contrapongan a la presente norma.

Deberá darse cumplimiento además a lo establecido por la Ordenanza 8757/11 "Aspectos Higrotérmicos y Demanda Energética de las Construcciones". (Incorporado por Ord. Nº 9497/15).

 Art.11º.-

Forma parte del presente texto normativo el Anexo Gráfico “Línea Municipal y Línea de Edificación” y los Anexos Gráficos obrantes a fs. 2 a 5 del Expte. Nº 185.825-I-11, los que se adjuntan en copia.