Plan de Detalle "Ex Predio de La Rural Parque Independencia"
Plan de Detalle "Ex Predio de La Rural Parque Independencia"
Artículo 1º.- Definición.
El Plan de Detalle EX PREDIO DE LA RURAL PARQUE INDEPENDENCIA fija las disposiciones generales referidas a condiciones de la edificación, caracterización funcional y usos, del espacio físico que antiguamente ocupaba la Sociedad Rural; define las condiciones para la elaboración del proyecto que permita el reordenamiento y revalorización del predio, proponiendo a su vez acciones para la jerarquización del espacio público y de los inmuebles de valor patrimonial; y establece el área afectada a licitación pública para su concesión.
Art. 2º.- Ámbito de aplicación y sectorización.
Se define como ámbito de aplicación de este Plan de Detalle al inmueble cuya propiedad corresponde a la Municipalidad de Rosario, empadronado en la Sección Catastral 10ª, Manzana 189, Gráfico 1; delimitado por Av. Dante Alighieri, Bv. Oroño, Bv. 27 de Febrero y Gobernador Caesar (Anexo Gráfico Nº 1. Ámbito de aplicación y estado actual).
Dentro del ámbito de aplicación se definen dos sectores diferentes (Anexo Gráfico Nº 2. Áreas de concesión):
- El área pública a remodelar y mantener por el concesionario, es de una superficie aproximada de veintiocho mil (28.000) metros cuadrados. Las veredas perimetrales de esta área tendrán a cargo del concesionario su construcción y mantenimiento.
- El área de uso exclusivo de la concesión y explotación, es de una superficie aproximada de cincuenta y ocho mil setecientos (58.700) metros cuadrados. El límite Este de esta área es materializado por los edificios de valor patrimonial frentistas a Bv. Oroño.
Los límites del área de uso exclusivo de la concesión podrán modificarse en virtud de la propuesta de concesión, pero sin disminuir la superficie definida como área pública. Se excluye del área de concesión a la denominada Casa del Socio.
Art. 3º .- Llamado a concesión.
3.1.
El Departamento Ejecutivo Municipal deberá convocar a una Licitación Pública Nacional e Internacional para otorgar la concesión del sector denominado EX PREDIO DE LA RURAL PARQUE INDEPENDENCIA bajo el régimen de Concesión con Obra Pública y explotación por un plazo no mayor a treinta (30) años.
3.2.
El ámbito destinado al Régimen de Concesión con Obra Pública, comprende tanto al sector asignado para ejecutar y explotar, como al espacio público definido para remodelar y mantener por el concesionario. El Concesionario deberá incorporar un informe de impacto ambiental de la propuesta, visado por la autoridad competente.
3.3.
Se elaborará el Pliego de Bases y Condiciones en base a las exigencias que establece la presente ordenanza. Las condiciones urbanas particulares, así como el conjunto de disposiciones específicas que regularán el sector, responderán a lo dispuesto en la presente ordenanza.
3.4.
La ejecución de las obras y su financiamiento será por cuenta de los adjudicatarios como así también su mantenimiento y conservación. En relación a las obras complementarias del estadio cubierto multipropósito de tipo ARENA descripto en el Convenio (Anexo Nº 5), el concesionario deberá contemplar el acondicionamiento térmico y acústico y demás obras para su correcto funcionamiento cultural y de espectáculos.
3.5.
Se deberá contar con un estudio económico financiero que sustente el monto del canon, plazo y demás condiciones de la concesión establecida en el presente proyecto, de acuerdo a la estimación de los ingresos, gastos e inversiones a llevar a cabo por el concesionario.
3.6.
Las condiciones del presente serán complementadas con las disposiciones establecidas en el convenio firmado ad referéndum entre la municipalidad de Rosario y el gobierno de la Provincia de Santa Fe en ocasión de la ejecución de las obras de infraestructura para el desarrollo de los XIII Juegos Sudamericanos 2026 (ODESUR), el cual obra como anexo del presente a los fines de su aprobación (Anexo Nº 5. Convenio Arena Parque Independencia).
Art. 4º .- Sectorización de usos.
El área definida como ámbito de aplicación de la presente ordenanza se plantea como continuidad de las actividades de parque público que hoy se desarrollan en el sector, con la incorporación y reordenamiento de actividades recreativas, gastronómicas, comerciales y de servicio, que definen su rol específico y complementan los servicios existentes en el parque (Anexo Gráfico Nº 3. Sectorización y usos).
4.1. Usos admitidos.
Podrán desarrollarse los siguientes usos:
- Ferias.
- Exposiciones.
- Congresos y convenciones.
- Espectáculos culturales y artísticos.
- Eventos deportivos.
- Eventos hípicos y/o sociales.
- Salones de eventos, con Licencia de Difusión Musical, exceptuando lo dispuesto en el art. 12.2 y 13 de la Ord. Nº 10.636.
- Servicios vinculados a la gastronomía (restaurantes y bares, parque de comidas) y locales comerciales afines al rubro alimenticio.
- Estacionamiento
- Oficinas administrativas
- Actividades comerciales complementarias a los eventos.
- Actividades comerciales complementarias de turismo.
La presente enumeración no es taxativa, pudiendo incorporarse otros usos, siempre y cuando sean compatibles con el carácter del emprendimiento, no ocasionen distorsiones en su funcionamiento y no desvirtúen el espíritu de la presente ordenanza.
Sin perjuicio de lo establecido, toda actividad o emprendimiento deberá dar cumplimiento a todos los requisitos técnicos que, para la habilitación de cada uso, establezcan las ordenanzas pertinentes, que no imposibiliten los usos admitidos en el presente.
Art. 5º .- Accesibilidad.
5.1. Tránsito.
Las calles y bulevares que rodean al predio, mantendrán su sentido circulatorio, no previendo alteración en los mismos. No se admitirán ingresos de tránsito pesado sobre Bv. Oroño.
5.2. Definición de ingresos.
Se deberán generar no menos de cuatro (4) ingresos al predio de uso exclusivo: por Bv. Oroño, por Bv. 27 de Febrero, por Gobernador Caesar y por Av. Dante Alighieri.
Se deberá cumplir con los medios de evacuación correspondientes y con el buen funcionamiento que cada actividad requiera de acuerdo a las distintas ordenanzas vigentes.
5.3. Estacionamiento subterráneo.
Será obligatoria la construcción de un mínimo de cuatrocientas (400) plazas de estacionamiento para uso público ubicada por fuera del área de concesión por debajo de los ejes viales Bv. Oroño y Av. Dante Alighieri.
Para su localización, se tendrá en cuenta la no contaminación visual, desde todos los ángulos del predio, debiendo integrarse paisajísticamente al entorno que proporciona el Parque Independencia. Los accesos vehiculares se ubicarán estratégicamente de modo de distanciarse de los ingresos peatonales y mantener la fluidez de las circulaciones de borde y serán consensuados con la Secretaría de Movilidad.
Art. 6º .- Declaratoria de valor patrimonial y criterios de preservación.
El área de uso exclusivo de la concesión con explotación comercial contiene en su interior edificios de valor histórico y/o arquitectónico que, por la morfología del conjunto edilicio y la composición y carácter de los espacios públicos, interesa proteger mediante la aplicación de dispositivos de preservación.
Se declara de valor patrimonial y se establece el grado de protección de los siguientes edificios y elementos del paisaje:
6.1. Protección directa integral.
Grado de Protección 2a:
- El complejo de Pabellón de Toros y Boleterías.
- El pabellón de Aves y Conejos.
- El complejo de tribunas del picadero, ala Este.
- Tribunas principales del picadero central, ala Oeste.
- La ex Casa del Socio.
La preservación de estos edificios deberá garantizar la conservación y restauración de las envolventes y demás partes de valor. Para su readecuación funcional podrán agregarse, en el interior de los galpones, elementos provisorios como construcciones en seco que deberán ser reversibles para que su retiro no afecte al inmueble original. Podrán admitirse eventuales aumentos de superficies ejecutando entrepisos con estructuras livianas, que no podrán extenderse hasta el perímetro de los galpones. Este tipo de intervenciones no podrán modificar las aberturas existentes y deberán garantizar la percepción interior del galpón como espacio único.
No se admitirán modificaciones de carpinterías recientemente restauradas ni alteraciones de los vanos existentes. La adecuación a nuevos usos que requieran de instalaciones complementarias como tirajes de extracción y ventilación en cocinas deberán resolverse en sectores poco visibles, sin alterar el diseño original del edificio.
El tratamiento de las envolventes deberá preservar la materialidad original de las fachadas, según lo dispuesto en la Ordenanza Nº 8.245. Sólo se admitirán tareas de limpieza, consolidación, restauración y protección de los revoques existentes (piedra París).
En todos los casos, los proyectos de intervención en los edificios de valor patrimonial deberán contar con la visación y aprobación del Programa de Preservación y Rehabilitación del Patrimonio.
6.2. Protección opcional.
- Caballerizas
Estas construcciones admiten tanto su demolición y reemplazo por nuevos volúmenes que se integren al conjunto existente como su adecuación para el uso definido para edificio para ferias y convenciones. En el llamado a concesión establecido por el artículo 3º de la presente, se ponderarán aquellas ofertas que preserven las caballerizas y/o que propongan su adecuación para el uso en el marco de la propuesta a desarrollar.
6.3. Elementos especiales a conservar.
Se deberán conservar herrajes, placas, elementos recordatorios, herrerías, mástiles y mayólicas que formen parte del diseño original. Se considerará cada caso particular, en función del proyecto de refuncionalización.
6.4. Protección de espacios abiertos circundantes.
Se deberán preservar las siguientes situaciones consideradas valiosas a nivel compositivo:
- La avenida central
- Los espacios perimetrales a los pabellones sobre la vía pública
- El espacio central del ex picadero, entre tribunas
- Las calles laterales a dicho espacio central
Toda nueva intervención deberá preservar el esquema de composición original. El eventual crecimiento de superficies deberá garantizar la relación de llenos y vacíos definida por los inmuebles a preservar y los espacios exteriores que los circundan.
Para los inmuebles catalogados por la presente rigen, por inclusión o asimilación, los grados de protección establecidos por Ordenanza Nº 8.245/08 y la totalidad de la normativa específica. El Programa de Preservación y Rehabilitación del Patrimonio definirá las pautas de diseño para las intervenciones particulares y elaborará el Pliego de Condiciones Técnicas, necesario para la puesta en valor de los inmuebles. Las tareas de restauración deberán ser desarrolladas por personal especializado.
La identificación de los inmuebles mencionados en los Incisos 6.1. y 6.2. del presente artículo se incluye en el Anexo Gráfico Nº 1. Ámbito de aplicación y estado actual.
Art. 7º .- Propuesta edilicia.
7.1. Factor de ocupación e impermeabilización de suelo.
Factor de ocupación del suelo (FOS): 0.3
Factor de impermeabilización de suelo (FIS): 0.4
La superficie máxima de ocupación de suelo será equivalente al 30% de la superficie del área de uso exclusivo de la concesión y explotación. No se computará, para el cálculo del FOS, la superficie de los inmuebles de valor patrimonial.
7.2. Alturas.
Para todo el ámbito de aplicación rige una altura mínima de seis (6) metros.
El nuevo edificio destinado a eventos deportivos y culturales tendrá una altura máxima de veintidós con cincuenta (22,50) metros.
El nuevo edificio destinado a ferias y convenciones tendrá como máximo la altura de la cumbrera del edificio del Pabellón de Toros a excepción de la opción A que admitirá una altura máxima de veinte (20) metros (Anexo Gráfico Nº 4. Secciones de nuevo edificio para ferias, convenciones y usos gastronómicos).
7.3. Ajustes y tolerancias.
Se establece una tolerancia del 5% aplicable a la altura máxima de las nuevas construcciones con el fin de contemplar la adecuación al entorno y se justifique de acuerdo a las necesidades edilicias del uso propuesto. La aplicación de esta tolerancia será aceptada por la Secretaría de Planeamiento de la Municipalidad de Rosario en el proceso de análisis de las ofertas de concesión en la medida que no desvirtúen el esquema previsto.
Se admitirá, también, un ajuste de 5% respecto de las superficies y pisadas de los nuevos edificios vinculados al Factor de ocupación e Impermeabilización de Suelo.
Para el desarrollo de las obras previstas rigen todas las exigencias del Reglamento de Edificación de la ciudad de Rosario. La disposición de los volúmenes edificados y las alternativas de puesta en valor del conjunto patrimonial serán evaluadas en el proceso de análisis de las ofertas.
7.4. Parquización y forestación.
El concesionario estará obligado a realizar las tareas de parquización y mantenimiento de las áreas libres de construcciones y solados, materializando los espacios verdes definidos dentro del área de concesión. Deberá a su vez, mantener las especies arbóreas existentes y las que, a juicio del concedente, deban agregarse.
Los árboles existentes no podrán ser extraídos. Excepcionalmente, si resultara inevitable por no existir alternativa, retirar algún ejemplar, la definición será evaluada por la Dirección General de Parques y Paseos, quien impondrá las condiciones de reposición.
Art. 8º .- Condiciones para el espacio de uso público.
Se establece que las características del equipamiento, mobiliario urbano (cercos perimetrales, bancos, cestos, luminarias), solados, arbolados públicos y forestación a implementar en los espacios de uso público se someterán a la normativa que determine la Secretaría de
Planeamiento, con la finalidad de conseguir un criterio de uniformidad para todo el sector.
8.1. Antenas y cableados:
Los nuevos cableados correspondientes a empresas prestadoras de servicios deberán ser exclusivamente subterráneos y no se admitirá
la instalación de antenas de ningún tipo.
8.2. Marquesinas, salientes de fachadas y elementos publicitarios:
Dada la heterogeneidad de los inmuebles que abarcan el conjunto, la instalación de elementos publicitarios será aprobada en el momento de evaluación del proyecto definitivo.
8.3.
En el llamado a concesión establecido por el artículo 3º de la presente, se ponderarán aquellas ofertas que incorporen baños de acceso público que cuenten con medidas de seguridad física, diseño antivandálico y sean accesibles.
Art. 9° .- Anexos.
Los anexos que a continuación se detallan forman parte de la presente ordenanza:
Anexo Gráfico Nº 1. Ámbito de aplicación y estado actual.
Anexo Gráfico Nº 2. Áreas de concesión.
Anexo Gráfico Nº 3. Sectorización y usos.
Anexo Gráfico Nº 4. Secciones de nuevo edificio para ferias, convenciones y usos gastronómicos.
