"Plan de Detalle Remodelación Edilicia Terminal de Ómnibus Mariano Moreno"

"PLAN DE DETALLE ESTACIÓN TERMINAL DE ÓMNIBUS ROSARIO E.E.M."

Ordenanza Nº 8.440/09

CAPÍTULO I

DEFINICIÓN, ÁMBITO DE APLICACIÓN Y DETERMINACIÓN DE ÁREAS.

1. DEFINICION.

El Plan de Detalle "Estación Terminal de Ómnibus Rosario" fija las disposiciones generales referidas a condiciones de la edificación, caracterización funcional y usos, del espacio físico donde funciona la Terminal de Ómnibus "Mariano Moreno". Define las condiciones para la elaboración del proyecto que permita el reordenamiento y revalorización del edificio proponiendo a su vez acciones para la jerarquización de los espacios públicos y de propiedad privada adyacentes. Así mismo establece la sectorización de áreas afectadas a licitación pública para su concesión.

2. ÁMBITO DE APLICACIÓN.

Se define como ámbito de aplicación de este Plan de Detalle a los inmuebles tanto de propiedad pública como privada, comprendidos entre las calles Córdoba, Cafferata, Santa Fe y Castellanos, empadronados catastralmente en la Sección Catastral 8ª, Manzana 204 y S/M, Grafico 1, S/D 1 y S/D2.

El área definida como ámbito de aplicación en este mismo Artículo -que involucra las actuales instalaciones de la "Terminal de Ómnibus Mariano Moreno E.E.M." e incorpora nuevas instalaciones continuará con los usos comerciales que hoy se desarrollan en ella y podrá agregar nuevos rubros comerciales y de servicios en función de la dinámica e imagen que se pretende para la Nueva Terminal de Ómnibus. La delimitación del ámbito de aplicación se incluye en el Anexo I, Plano Nº 01.

3. DETERMINACIÓN DE ÁREAS.

 A los efectos del ordenamiento urbanístico del predio, se definen las siguientes áreas:

• Área 1: Destinada a un Régimen de Administración Pública, con el desarrollo de obras de mejoramiento en los Sectores que se determinan en el Artículo 4°.

Conformada por un polígono irregular cuyos límites son: Línea Municipal Oeste de calle Cafferata, Línea   Municipal Sur de calle Santa Fe, Línea Municipal Este de calle Castellanos, línea paralela a 14 mts. de la Línea Municipal Sur de calle Santa Fe, línea paralela a 37 mts. de la Línea Municipal Este de calle Castellanos, línea paralela a 69 mts. de la Línea Municipal Sur de calle Santa Fe, coincidente con el Límite de la calle de rodamiento interna, prolongación hacia el Sur de la Línea Municipal Este de calle Constitución, línea paralela a 15 mts. de la Lí­nea Municipal Norte de calle Córdoba, prolongación hacia el Sur de la Línea Municipal Oeste de calle San Nicolás, Línea Municipal Norte de calle Córdoba hasta Línea Municipal Oeste de calle Cafferata.

Las intervenciones en esta área serán materializadas de acuerdo a proyecto ejecutivo diseñado por la Secretaria de Planeamiento.

• Área 2: Destinada a un Régimen de Concesión con Obra Pública, comprende el sector edificado a ejecutar y explotar, y el espacio público a ejecutar y mantener por el concesionario con el desarrollo de obras de mejoramiento en los Sectores que se determinan en el Articulo 4°. Conformada por un polígono irregular cuyos límites son: Prolongación hacia el Norte de la Línea Municipal Oeste de calle San Nicolás, línea paralela a 15 mts. de la Línea Municipal Norte de calle Córdoba, prolongación hacia el Norte de la Línea Municipal Este de calle Constitución, línea paralela a 69 mts. de la Línea Municipal Sur de calle Santa Fe, coincidente con el límite de la calle de rodamiento interna, línea paralela a 37 mts. de la Línea Municipal Este de calle Castellanos, línea paralela a 14 mts. de la Línea Municipal Sur de Calle Santa Fe, Línea Municipal Este de calle Castellanos, deslinde Noreste de la Manzana 204, deslinde Este de la Manzana 204, Línea Municipal Norte de calle Córdoba hasta la prolongación de la Línea Mu­nicipal Oeste de calle San Nicolás.

Las intervenciones en esta área serán materializadas de acuerdo a la propuesta de licitación para Concesión de Obra Publica, en un todo de acuerdo con las indicaciones de la presente Ordenanza.

• Área 3: Se determina como Área de Reserva y la constituyen las propiedades privadas sobre calle Córdoba y Castellanos, Manzana 204 de la Sección Catastral 8ª.

Para indicar el carácter y las condiciones de la renovación de esta Área, el Departamento Ejecutivo, a través de la Secretaria de Planeamiento, elaborara el correspondiente proyecto normativo que deberá ser remitido para su aprobación al Concejo Municipal, en donde se especificaran, entre otras cuestiones, los Indicadores Urbanísticos propios para ese sector urbano. A las áreas mencionadas se incorporan las veredas correspondientes a su perímetro.

La delimitación de las Áreas indicadas en este Artículo se incluye en Anexo I, Plano Nº 02.

CAPÍTULO II

 SECTORIZACIÓN, CONDICIONES EDILICIAS Y USOS DEL SUELO.

4.

A los efectos de definir los indicadores urbanísticos se determinan cuatro Sectores, cada uno de los cuales contiene Subsectores. Para el desarrollo de las obras previstas rigen todas las exigencias del Reglamento de Edificación de la Ciudad de Rosario. La delimitación de los sectores indicados en este Artículo se incluye en el Anexo I, Plano Nº 03.

4.1. Sector A: 

Este sector que abarca una superficie en planta de 2.340 m2 corresponde al edificio histórico, al que se lo declara como Inmueble de Valor Patrimonial, Categoría A - Obras Singulares y Grado de Protección 1 b. 

Rigen para el mismo las condiciones establecidas por Ordenanza Nº 8.245/08 (Inventario y Catalogación de bienes del patrimonio histórico, arquitectónico y urbanístico de la ciudad de Rosario), y la totalidad de la normativa especifica.

a) Condiciones edilicias: Será sometido a un proyecto de rehabilitación de acuerdo a pautas que fije el Programa de Preservación y Rehabilitación del Patrimonio (Ver Anexo ID). No se admitirá incremento de superficie por fuera del volumen original, respetando las alturas y la ocupación del suelo del edificio. 

b) Usos admitidos: Para la asignación de usos se determinan los siguientes Subsectores:

• Subsector A1: Comprende el interior del volumen correspondiente al hall central y la torre del edificio histórico de la Estación Terminal, cuya superficie es 815m2. 

Su uso estará destinado a espacio público y servicios de información. No se admitirá en este sector, locales comerciales ni kioscos. 

• Subsector A2: Comprende el desarrollo sobre las calles Santa Fe y Cafferata del edificio histórico de la Estación Terminal, cuya superficie es 1.525 m2. Su uso estará destinado a reparticiones oficiales nacionales, provinciales y municipales, enfermería, depósito de equipajes y lo­cales en planta baja destinados exclusivamente a comercios y servicios, que encuadren en los mencionados en el Anexo II, con la exclusión de locales comerciales destinados a venta de indumentaria, kioscos y gastronomía.

4.2. Sector B:

Corresponde al actual edificio de la Estación Terminal, y su eventual ampliación.

a) Condiciones edilicias: Será sometido a un proyecto de remodelación y eventual ampliación de acuerdo al esquema de sectorización adjunto en Anexo I, Plano Nº 03.

• Subsector B1: Este subsector abarca una superficie aproximada de 3.100 m2. No se admitirá el agregado de superficie por fuera del volumen que quedará definido por el proyecto ejecutivo. Solo se admitirá el incremento de superficie para la conformación de entrepisos. La resolución de depósitos podrá desarrollarse en subsuelo.
• Subsector B2: Este subsector, que abarca una superficie aproximada de 9.100m2, corresponde a la superficie que resultará remanente de la ocupación del Subsector B1.

b) Usos admitidos:

• Subsector B1: Destinado a la localización de las boleterías de las empresas autorizadas, servi­cios y sanitarios públicos y al desarrollo de los rubros comerciales permitidos, consignados en el Anexo II.
• Subsector B2: Destinado exclusivamente al desarrollo de circulaciones y esperas. Sólo se admitirán los puestos de venta de diarios y revistas existentes, los que se adecuarán a los nuevos prototipos diseñados a tal efecto. No se admitirán expansiones de uso de las actividades admitidas en el Subsector B1.

4.3. Sector C:

Corresponde a los espacios públicos abiertos. Este sector será materializado de acuerdo a proyec­to de espacio público elaborado por la Secretaría de Planeamiento.

a) Condiciones edilicias: Este sector abarca una superficie aproximada de 31.000 m2. Soóo se permitirán las construcciones mínimas indispensables para el mantenimiento del sitio y la prestación de los servicios. No se admitirá el agregado de volúmenes edificados ni el incremento de superficie por fuera del proyecto ejecutivo.

Se autoriza al Departamento Ejecutivo a exigir el recambio de prototipo de los kioscos de diarios y revistas, kioscos de golosinas y puestos de venta de flores que se encuentren en este sector.

b) Usos admitidos:

• Subsector C1: Sistema de entradas y salidas, peatonales y vehiculares de la estación, entradas y salidas del transporte urbano de pasajeros y taxis y áreas parquizadas, kioscos de diarios y re­vistas, kioscos de golosinas.

• Subsector C2: Calle de rodamiento interna del transporte, cuya superficie aproximada es 8.900 m2.

4.4. Sector D:

Corresponde al área a concesionar.

a) Condiciones edilicias:

• Subsector D1: Polígono de ocupación máxima en planta: Rectángulo con frente a calle Castellanos, cuyos límites son: línea paralela a catorce (14) m. de la Línea Municipal Sur de Calle Santa Fe, línea paralela a cuatro (4) metros de la Línea Municipal Este de calle Castellanos, línea paralela a sesenta y nueve (69) m. de la Línea Municipal Sur de calle Santa Fe hasta su intersección con línea paralela a treinta y siete (37) m. de la Línea Municipal Este de calle Castellanos. Su superficie aproximada es 1.700m2.

TRANSICIÓN: Se admitirá la construcción de cabina de control y seguridad de tres (3) metros de altura mínima -en el caso de desarrollar obra pública con edificación mínima de transición-para el desarrollo de estacionamientos.

OBRA DEFINITIVA: En el caso de desarrollar obra pública con construcción edilicia, que deberá ajustarse a las condiciones establecidas en el Reglamento de Edificación en vigencia, rigen los siguientes indicadores:

Altura mínima: Rige la altura definida por la comisa principal del edificio histórico (aproximadamente seis -6- metros). Se ajustará en relación a los aleros construidos del Sector B.

Altura máxima: No podrá superar la altura de la cornisa más alta de la torre del edificio históri­co, aproximadamente treinta (30) metros. Las construcciones complementarias, elementos estruc­turales, tanques de reserva, salas de máquinas, conductos, ventilaciones, chimeneas, lucernarios, no podrán superar la altura máxima establecida.

Superficie edificable: Se admite una edificabilidad máxima de 6.000 m2.

Salientes y Balcones: No se permitirán salientes ni balcones por debajo de los cuatro (4) metros.

Retiros: Se admite el retiro de edificación voluntario.

• Subsector D2: Polígono de ocupación máxima en planta: Polígono irregular con frente a calle Castellanos y a calle Córdoba, cuyos limites son: Prolongación hacia el Sur de la Línea Muni­cipal Este de calle Constitución, línea paralela a sesenta y nueve (69) m. de la Línea Municipal Sur de Calle Santa Fe, coincidente con el límite de la calle de rodamiento interna, Línea Muni­cipal Este de calle Castellanos, deslinde Noreste de la Manzana 204, deslinde Este de la Manzana 204, Línea Municipal Norte de calle Córdoba. Su superficie aproximada es 3.200 m2. Se admitirá preservar la condición constructiva existente en el caso de desarrollar obra pública con edificación mínima de transición, para el desarrollo de servicio de encomiendas. En el ca­so de desarrollar obra pública nueva con construcción edilicia, que deberá ajustarse a las con­diciones establecidas en el Reglamento de Edificación en vigencia, rigen los siguientes indica­dores:

Altura mínima: seis (6) metros.

Altura máxima: trece (13) metros. Sólo se permitirá superar la altura máxima establecida con construcciones complementarias, elementos estructurales, tanques de reserva, salas de máquinas, conductos, ventilaciones, chimeneas, lucernarios, pararrayos o señales de balizamiento aéreo.

Superficie edificable: Se admite una edificabilidad máxima de 1.600 m2.

Las edificaciones de los Subsectores D1 y D2 podrán vincularse conformando una única volumetría que resuelva el ingreso vehicular a la calle de rodamiento interna con una altura no menor a cinco (5) metros, la que deberá resolverse dentro de la edificabilidad admitida.

La resolución de estacionamientos y/o cocheras podrá desarrollarse en subsuelos en la totalidad de los sectores descriptos, dentro de las superficies comprendidas dentro de las Líneas Municipales, no siendo su superficie computable para la edificabilidad máxima establecida.

• Subsector D3: Polígono de ocupación máxima en planta: Rectángulo con frente a calle Córdo­ba, cuyos límites son: Prolongación hacia el Norte de la Línea Municipal Oeste de calle San Nicolás, línea paralela a 15 mts. de la Línea Municipal Norte de calle Córdoba, prolongación hacia el Norte de la Línea Municipal Este de calle Constitución, Línea Municipal Norte de ca­lle Córdoba. Su superficie aproximada es 1700 m2.

Los edificios patrimoniales (ex Toma de Agua del ferrocarril y la vivienda del personal) incluidos en este espacio, en caso de reforma, rehabilitación y eventual ampliación deberán contar con un proyecto ejecutivo de acuerdo a las pautas establecidas por el Programa de Preservación y Rehabilitación del Patrimonio de la Secretaría de Planeamiento. En el caso de desarrollar obra pública con construcción edilicia se admitirá un incremento de superficie con edificabilidad máxima de 250 m2.

La disposición de los volúmenes edificados y las alternativas de desarrollo en subsuelo serán evaluadas en el proceso de análisis de las ofertas por una comisión integrada por la Secretaría de Planeamiento, Obras Públicas, Servicios Públicos, Gobierno, Hacienda y por la Empresa del Estado Municipal E.E.M.

Tolerancias: Se establece una tolerancia en más o en menos un 5% aplicable tanto a las alturas que alcanzarán las nuevas construcciones, como para los niveles de edificabilidad establecidos para los distintos sectores. La aplicación de estas tolerancias será aceptada por la comisión en el proceso de análisis de las ofertas de concesión en la medida que no desvirtúen el esquema previsto, ni signifiquen agregado de nuevas áreas funcionales.

b) Usos admitidos:

• Subsector D1 y D2: Destinado a oficinas, usos comerciales, servicio de encomiendas, servicios en general, estacionamientos, calle de acceso para unidades de transporte. El concesionario deberá construir un mínimo de 200 cocheras para ser utilizadas por hora, para uso exclusivo de la Terminal, y las cocheras necesarias para el desarrollo de la actividad propuesta, de acuerdo a la normativa vigente.
• Subsector D3: Se admitirá usos de servicios y gastronomía.

5. USOS NO ADMITIDOS.

En los Sectores A, B, C y D queda expresamente prohibida la localización de viviendas, actividades productivas e industriales.

Toda remodelación a efectuarse en los locales habilitados deberá ser aprobada por la Empresa del Estado Municipal. No se admitirá el agregado de superficie por fuera del volumen que se defina en el proyecto ejecutivo.

6. RÉGIMEN DE EXPLOTACIÓN, FINANCIAMIENTO DE LAS OBRAS Y MANTENIMIENTO DE LAS INFRAESTRUCTURAS.

La Empresa del Estado Municipal utilizará la Licitación pública y adjudicación directa de la explotación comercial intransferible de los distintos Sectores de la Terminal de Ómnibus por un plazo de veinte (20) años según lo previsto en el Art. 7 de la presente.

Las condiciones urbanas particulares, así como el conjunto de disposiciones específicas que regularán los sectores abajo mencionados, responden a lo dispuesto en la presente Ordenanza.

6.1 ÁREA 1:

Destinado a un Régimen de Administración Pública con el desarrollo de obras de mejoramiento en los respectivos sectores (A, B y C).

Las inversiones asociadas a la reestructuración y acondicionamiento del Área 1 -espacios públi­cos de uso exclusivo, espacios públicos comunes de uso exclusivo y espacios públicos de uso común- serán ejecutados por la E.E.M. y se solventarán mediante el aporte de los adjudicatarios de los locales comerciales de acuerdo a lo establecido en los Artículos 7 y 8. Al efecto se establecerá -con carácter obligatorio- el pago de un "monto de inversión" en función de los metros cuadrados a ocupar por los mismos. El plazo de la integración de dichos fondos no podrá superar el establecido por la E.E.M., de acuerdo al plan de obra desarrollado.

Es responsabilidad de la E.E.M. el mantenimiento del área, pudiendo asignar total o parcialmente esta tarea a los concesionarios.

6.2 ÁREA 2:

Destinado a un Régimen de Concesión con Obra Pública. Comprende el sector edificado a ejecutar y explotar, y el espacio público a ejecutar y mantener por el concesionario. La ejecución de las obras del Área 2 y su financiamiento será por cuenta de los adjudicatarios, como así también su mantenimiento y conservación. La E.E.M. percibirá un canon por la explotación de la misma durante el tiempo que dure la concesión. El plazo de ejecución y financiamiento de la mencionada obra lo establecerá el pliego respectivo.

7. ADJUDICACIÓN DIRECTA DE LA EXPLOTACIÓN COMERCIAL A LOS ACTUALES PERMISIONARIOS.

Los actuales permisionarios que explotan los locales comerciales ubicados en la Estación Ter­minal de ómnibus Mariano Moreno, contemplados en el Anexo III A y en el orden 6, 7 y 9 del Anexo III B del Decreto 1.281/98 podrán acceder en forma directa a la concesión de uso intransferible por el término de 20 años de un espacio con igual destino, siempre y cuando cumplan con los siguientes requisitos: estar al día con el pago de todas las obligaciones actualmente a su cargo (canon, expensas, servicios e impuestos que correspondieren) con la E.E.M. y/o la Municipalidad de Rosario, asuman como condición indispensable aportar, con destino a la financiación del proyecto de remodelación propuesto, las sumas que determine la E.E.M. en proporción a los metros cuadrados del espacio que se le asigne, permanencia en el rubro que actualmente explota en las condiciones establecidas por la E.E.M. y cumplimente los demás requisitos formales que deter­mine la E.E.M. En caso que la Municipalidad decida, por razones de planificación urbana, trasladar las actividades de la Estación Terminal de ómnibus Mariano Moreno, antes del plazo establecido en el presente artículo, la actual Terminal objeto de esta Ordenanza se utilizaraápara servicios urbanos e interurbanos de corta y media distancia y/o alguna otra función publica, respetando el plazo otorgado a los adjudicatarios del proyecto contemplado en la misma.

A los fines de lo previsto anteriormente, los interesados deberán:

• Solicitar expresamente la superficie requerida en el nuevo diseño la que en ningún caso podrá superar en forma individual la cantidad de 200 m2, siempre de acuerdo a las posibilidades es­tablecidas en el nuevo diseño de planta.
• Firmar el compromiso irrevocable de aporte de inversión de acuerdo a los m2 necesarios y solicitados para la explotación del rubro, y en los tiempos y formas de integración descriptos en la presente Ordenanza.
• Ofertar un canon locativo por el uso del espacio a partir de la base impuesta por la E.E.M., tomando como referencia los cánones actuales.
• Firmar el contrato respectivo, donde constarán todos los compromisos asumidos en caso de resultar adjudicatario, en el plazo que establezca la E.E.M.

En conjunto los espacios a adjudicar de manera directa no podrán superar el 50% de la nueva su­perficie comercial total. La resolución de la distribución de espacios dentro del nuevo diseño de planta será potestad exclusiva de la E.E.M.

8. LICITACIÓN PÚBLICA.

La superficie remanente que completa la totalidad del proyecto, así como los rubros necesarios que complementan a los actuales, serán adjudicados previo proceso licitatorio, a cuyo fin la E.E.M. elaborará el Pliego de Bases y Condiciones respetando el mismo plazo de concesión y las mismas condiciones que fueren de aplicación, exigidas a los adjudicatarios directos, pudiendo utilizar la forma jurídica de adjudicación de uso de espacio público y/o concesión de obra publica.

9. CONDICIONES PARA EL ESPACIO DE USO PÚBLICO.

El Departamento Ejecutivo deberá establecer, por intermedio de la Secretaría de Planeamiento y la Secretaría de Obras Públicas, las características del mobiliario urbano (bancos, cestos, luminarias, etc.) y áreas parquizadas de los espacios de uso público.

9.1.

Antenas y cableados: Los nuevos cableados correspondientes a empresas prestadoras de ser­vicios deberán estar exclusivamente subterráneos. Solo se permitirá instalación de antenas en el área con previa autorización de la Secretaría de Gobierno y en el sitio que esta lo indique.

9.2.

Marquesinas y salientes de fachada de los locales comerciales y espacios para boleterías:

Se enmarcarán en lo establecido en el proyecto arquitectónico elaborado por la Secretaría de Pla­neamiento. Cualquier excepción, modificación o propuesta por parte de comerciantes y empresas de servicios, deberá ser autorizada por ésta.

9.3.

Publicidad: La instalación de elementos publicitarios por parte de las empresas comerciales y de servicios que operen dentro del edificio de la estación y en las zonas concesionadas, se enmarcan en una estrategia general publicitaria que forma parte del diseño arquitectónico del proyecto, y será supervisada por la Secretaría de Planeamiento. La Empresa del Estado Municipal queda habilitada a retirar cualquier elemento publicitario, que no se encuadre en esta estrategia, sin ningún tipo de resarcimiento al infractor.

La Empresa del Estado Municipal podrá comercializar publicidad de terceros, dentro de la estación, únicamente en los sitios habilitados a tal fin en el proyecto arquitectónico ó en calidad de auspiciante de señalética y/o mobiliario interno de la misma.

En el espacio exterior queda prohibido todo tipo de publicidad fijada al edificio y su entorno inmediato. Sólo puede colocarse publicidad transitoria de acuerdo a lo que fija la Ordenanza Nº 8.324/08, en el Tipo Nº 9, "Publicidad transitoria".

10.  ANEXOS GRÁFICOS.

Forman parte de esta Ordenanza, los siguientes Anexos Gráficos:

Anexo Nº I: Planos Nº 01, 02 y 03.

Anexo Nº II: Rubros comerciales admitidos.

Anexo Nº III: Criterios de Preservación.