Sección 4.4. Condiciones de la parcela o lote.

Las presentes disposiciones, fijan las condiciones de forma, dimensión y localización de las parcelas resultantes de operaciones de urbanización y subdivisión del suelo.
En todos los casos los lotes deberán tener salida a arterias vehiculares del trazado oficial vigente ya sea en forma directa, frentistas, o a través de pasillos o áreas comunes de circulación sujetas a indivisión forzosa. En ningún caso podrán proyectarse lotes con salida única a pasajes peatonales por más que los mismos estén contemplados por el trazado oficial vigente.

4.4.1. LOTE O PARCELA FRENTISTA:

Los lotes frentistas resultantes de operaciones de urbanización y subdivisión del suelo deberán respetar las medidas mínimas que para cada zona, Distrito y modalidad de operación se detallen.
La forma y dimensiones mínimas de parcelas resultantes de operaciones de subdivisión simple en manzana urbanizadas con anterioridad a la promulgación de la presente Ordenanza, deberán cumplir con los requisitos que, para dichos emprendimientos, prevé esta norma para cada Zona y Distrito.

4.4.2. LOTE EN ESQUINA:

Los lotes en esquina en zonas con servidumbre de jardín, deberán incrementar su frente mínimo en igual medida que el ancho de la servidumbre.

4.4.3. LOTE INTERNO:

Se especifica, en cada zona y Distrito, la posibilidad de admitir o no el lote interno y en su caso las dimensiones mínimas y demás condiciones requeridas para su conformación, según la modalidad de operación de que se trate.
Asimismo se establecen como condiciones generales para los mismos las siguientes:
Los lotes pasillo podrán tener carácter exclusivo, en condominio o para servidumbre de paso.
Dos sistemas linderos de lote frentista con uno o dos lotes internos no podrán proyectarse con lotes pasillo contiguos entre si.
No se autorizarán programas con lotes internos sobre arterias de la red vial jerárquica vigente, salvo en las operatorias de “Subdivisión de lotes existentes con edificación” anterior a la vigencia de esta norma.

4.4.4. LOTE SIN FACTIBILIDAD DE CONEXION A DESAGUES DE LA RED CLOACAL O A COLECTORA DE FUTURO CARACTER CLOACAL

Las parcelas que por su posición territorial, o por razón técnico-económica certificada por oficinas pertinentes, no tengan posibilidad de conexión a la red cloacal de la Empresa prestataria del servicio (Aguas Provinciales de Santa Fe) o a Colectora de futuro carácter cloacal, deberán respetar las medidas mínimas que se exijan según la Zona y los Niveles de Exigencia en cada uno de los Programas de urbanización y/o subdivisión.
Será requisito en estos casos lo dispuesto en el inciso 4.3.3.1. descripto para el Nivel de Exigencia NE2 y de responsabilidad del urbanizador, la presentación de un estudio, realizado por profesionales idóneos, que certifique que la parcela cuenta con factibilidad de conexión a desagües cloacales por sistema autónomo.
En ningún caso en que las obras de desagües cloacales sean factibles las mismas podrán obviarse argumentando el cumplimiento de las medidas mínimas establecidas para los casos en que las parcelas no cuenten con esa factibilidad.

4.4.5. FORMA DEL LOTE:

El trazado de las parcelas queda sujeto a las siguientes condiciones:
a) Deben conformar un patrón homogéneo de subdivisión. En caso de parcelas en esquina, podrán admitirse lotes irregulares (lados desiguales y menos de dos (2) ángulos rectos) en los que como mínimo pueda inscribirse en su interior, un círculo de superficie equivalente al lote mínimo admitido para cada zona.

b) Sus líneas de deslinde deberán ser perpendiculares a la línea municipal, salvo para aquellos casos en que esta sea curva o quebrada, donde deberá ser definida en función del cumplimiento de la condición de homogeneidad requerido en el apartado anterior. Cuando se trate de subdivisiones de lotes existentes (urbanos o rurales), en los cuales los lados del lote origen no sean perpendiculares a la Línea Municipal, las parcelas resultantes podrán tener deslindes paralelos a aquellas líneas de título.

c) En el caso de que su forma resulte irregular (lados desiguales y menos de dos (2) ángulos rectos), como consecuencia del ajuste del patrón parcelario a la forma de la manzana, se establece como condición para su configuración, la posibilidad de inscribir en su interior un círculo de diámetro igual o superior a las dimensiones mínimas establecidas para su frente.

e) No se admitirá el trazado de lotes con martillos o quiebres, salvo que exista razón insalvable que lo justifique. Cuando los martillos posean una superficie menor al cincuenta por ciento (50%), de la superficie del lote mínimo admitido, no serán considerados parte de la superficie mínima exigida para cada zona.

4.4.6. LOTES FRENTISTAS A ARTERIAS DE LA RED VIAL JERARQUICA VIGENTE.

(ver anexo plano II)

Los lotes con frente sobre arterias pertenecientes a la Red Vial Jerárquica vigente deberán ser exclusivamente frentistas y sus dimensiones mínimas serán establecidas en cada zona para el tipo de operación de que se trate.
Las medidas mínimas de la parcela fijadas para cada Distrito serán las que prevalezcan en caso que las especificadas anteriormente resultaren menores a las mismas.
Las arterias que componen la Red Vial Jerárquica vigente se consignan en la planimetría especifica que forma parte integrante de esta norma y será actualizada periódicamente o modificada parcialmente, a propuesta de las reparticiones municipales correspondientes, por la Comisión Técnica de Urbanizaciones.
Los condicionamientos que se establecen para esta red vial jerárquica serán extensivos al Camino Límite del Municipio en todos sus tramos y a todas las arterias linderas a zonas de vías ferroviarias. Dichas zonas de vías propiamente dichas deberán ser consideradas como integrantes de la red vial jerárquica a todos los efectos derivados de la aplicación de esta normativa.

4.4.7. OPERACIONES EN BORDES DE DISTRITOS.

Las fracciones emergentes de operaciones que se desarrollen dentro de un Distrito determinado pero resulten frentistas a Distritos arterias o de otra naturaleza deberán respetar las condiciones que esta norma indica para aquel de ellos que resulte más restrictivo.

4.4.8. MENSURA DE LOTES PREEXISTENTES (SIN DIVISION).

La Dirección de Topografía de la Municipalidad de Rosario procederá a visar las mensuras de fracciones preexistentes originadas en planos de mensura y subdivisión aprobadas que hayan sido escrituradas en forma conjunta ya sea por razones de orden notarial o por la existencia de planos posteriores de unificación, las cuales no serán consideradas operaciones de subdivisión.