Sección 4.3. Areas a donar, niveles de exigencia y requisitos de infraestructura y equipamiento.

4.3.1. CONDICIONES GENERALES:

El urbanizador asumirá a su costa y sin excepción, la totalidad de los estudios, los proyectos y las obras necesarias para el cumplimiento de todos los requisitos que se establecen para cada una de las modalidades de urbanización y subdivisión de la tierra, en los artículos subsiguientes, como condición indispensable para la aprobación definitiva de la operación. También deberá ajustarse al Pliego de Bases Generales de la Municipalidad.
Todas las urbanizaciones y/o subdivisiones, que se localicen en áreas que ya cuenten con redes infraestructurales o equipamiento existentes, deberán presentar certificación al efecto, expedida por las dependencias u organismos pertinentes, que manifiesten dicha situación, así como, en los casos que corresponda, que las conexiones derivadas de la nueva operación no causarán inconvenientes en las redes existentes. En casos de subdivisiones simples los requisitos de infraestructura exigibles que deban ser certificados serán especificados en cada modalidad de operación.
Para urbanizaciones que superen los 100.000, (cien mil), metros cuadrados de superficie origen, que se localicen en áreas que no cuenten con servicios mínimos de salud, seguridad, educacionales, etc., o que la existencia de los mismos no pueda absorber la nueva demanda, la Municipalidad, podrá establecer exigencias especiales de provisión de equipamiento comunitario, las que serán a cargo del urbanizador. Dicha provisión de equipamiento podrá comprender las construcciones necesarias, así como las gestiones y/o aportes ante los organismos oficiales o privados prestatarios de los servicios, que aseguren efectivamente la provisión de los mismos.

• El programa de requisitos en materia de trazados y otras áreas a donar, infraestructura y equipamientos, queda sujeto a los Niveles de Exigencia (NE) que se fijan en esta norma en el inciso 4.3.2. Estos niveles de exigencia (NE), son el referente operativo para la descripción en detalle de los requisitos que deberán cumplirse. Estos requerimientos, se fundan en el conocimiento de las infraestructuras y equipamientos dispuestos en la ciudad, y en la evaluación del grado de factibilidad de ejecución de las redes faltantes.
• El urbanizador proveerá además, el arbolado de todas las áreas a donar con destino a espacio público (calles, caminos, pasajes vehiculares y peatonales, espacios libres públicos o de reserva para equipamiento), respetando las instrucciones de la Dirección Gral. de Parques y Paseos y según proyecto aprobado por la Municipalidad, pudiendo además acogerse a lo dispuesto por Decreto Nº 36038/68.
• En todos los casos se exigirá la construcción de veredas o medias veredas, de acuerdo a lo establecido en el punto 3.2.2. del Reglamento de Edificación, con excepción de operaciones de subdivisión de lotes o fracciones de manzana existentes a las cuales no sean exigibles servicios de infraestructura. Tampoco lo será en operaciones en suelo rural.

4.3.2. CONDICIONES PARTICULARES

Será requisito obligatorio, el cumplimiento de las siguientes disposiciones:

4.3.2.1 Trazados:

Para la materialización de los trazados, el urbanizador deberá amojonar, abovedar y nivelar la traza de la totalidad de las arterias comprendidas en el Proyecto Urbanístico y/o de urbanización aprobada, respetando las instrucciones y especificaciones contenidas en esta norma y de las oficinas técnicas municipales, dejando libres u expeditas las áreas que comprenden y garantizando la evacuación de líquidos pluviales en las mismas.
En todos los casos se garantizará la continuidad de los trazados de la red viaria básica y de los trazados existentes o de nueva creación, que sean requeridos con los anchos y las condiciones de forma y funcionamiento que a tal fin se establezcan, siendo su donación al dominio público municipal obligatoria.
Los trazados se proyectarán básicamente dando continuidad o prolongando los ejes de las avenidas y calles del trazado oficial vigente, con el ancho que ya tienen asignado o con uno mayor, en el caso de que se lo requiera por razones de Proyecto Urbanístico, siempre en el marco de los procedimientos previstos por esta norma en el punto 4.6.
Se definen con carácter obligatorio para operaciones no comprendidas en las disposiciones del trazado oficial en vigencia según lo establecido en el Capítulo 5º del Código Urbano

Pasajes: 14 (catorce) metros. No podrán tener acceso directo a arterias de la red vial primaria básica.
Calles: 18 (dieciocho) metros.
Boulevares: 25 (veinticinco) metros
Avenidas: 35 (treinta y cinco) metros.
Caminos rurales: 30 (treinta) metros, salvo en casos donde estén establecidos por la Ordenanza Nº 4766/89.

4.3.2.2. Áreas a donar al dominio público:

Modificado por Ordenanza Nº 8.054/06

Las áreas con destino a espacio verde público o futuro equipamiento, en los casos en que corresponda su donación, deberán integrar una única parcela o dos como máximo, dispuestas, en este último caso, simétricamente en relación a la vía principal y deberán entregarse amojonadas, niveladas y libres. Estas áreas, en reconocimiento a su rol y a su valor urbano, deberán ser fronteras a la red vial vigente, según lo establecido en el Capítulo 5o. del Código Urbano En caso de inexistencia de áreas fronteras a dicha red vial, se ubicarán con frente a la arteria principal de las complementarias que involucren la fracción. Cuando por particularidades del entorno, la Municipalidad así lo disponga, se las ubicará en un sector de privilegio para el interés comunal.
En ningún caso la superficie del área a donar podrá ser inferior al tamaño del lote o parcela frontera mínimo admitido. No se aceptará la transferencia a la Municipalidad, de áreas que a su juicio, puedan considerarse como residuales o no aptas para el uso público.
Será condición obligatoria, la forestación de los espacios verdes, cuyas especies, cantidad y distribución serán las que determine la Dirección General de Parques y Paseos y la provisión de iluminación según instrucciones de la Dirección General de Alumbrado Público.
Los espacios destinados a la construcción de equipamientos comunitarios, contarán con acceso directo a red vial vigente y deberán disponerse en parcelas fronteras o linderas al área verde pública, configurando una unidad desde el punto de vista urbanístico.
En aquellos casos en que por razones de planeamiento las áreas ofrecidas al Municipio con destino a espacio verde no respondan al interés municipal, ya sea por su ubicación relativa con respecto a otras áreas libres o por sus dimensiones que harían más aconsejable su relacionamiento con otras áreas de esparcimiento, la Municipalidad podrá exigir la cesión de tierras en otros sectores del municipio de igual valor al de la operación involucrada. Si aún en este caso no respondieron por razones urbanísticas al interés municipal, el urbanizador podrá optar por su compensación económica la que integra el Fondo Municipal de Tierras, establecido por Ordenanza Nº 6493/97, cuya exclusiva aplicación será la adquisición de terrenos con destino a “espacios verdes y equipamiento comunitario” en función de las necesidades urbanísticas, priorizando las áreas periféricas y barriales de la ciudad. El Departamento Ejecutivo deberá remitir información en forma trimestral al Concejo Municipal respecto de dicho Fondo.
La tasación del metro cuadrado del predio que debiera donarse en concepto de espacios verdes públicos y/o equipamiento comunitario para las formas descriptas en el párrafo anterior, será establecida por el órgano municipal competente en la materia. El Departamento Ejecutivo Municipal adjuntará en cada caso una tasación de referencia, la cual será realizada en forma alternada por los diferentes Colegios profesionales cuyos matriculados tengan incumbencias específicas sobre tasaciones inmobiliarias, conviniendo previamente los honorarios profesionales respectivas, y será calculada mediante una fórmula que contemple la estimación del valor de la tierra a futuro, según el valor de la superficie a donar al momento de ejecutarse el proyecto de urbanización. En el caso de urbanización básica, al momento de aprobarse el cambio de uso del suelo y el caso de Urbanización Integral, al momento de autorizada la construcción edilicia, se remitirá al Consejo Municipal para su aprobación.
El Departamento Ejecutivo deberá establecer a través de la reglamentación, la fórmula a aplicar en la tasación del predio a donar y remitir en cada caso para aprobación por parte del Concejo Municipal, los convenios formalizados con los urbanizadores

Decreto Nº 1.207/07: Reglamenta la Ordenanza Nº 8.054/06, modificatoria del punto 4.3.2.2 de la Ordenanza de Urbanizaciones Nº 6.492/97 sobre “Áreas a donar al dominio público”. Ver punto 4.16 del presente capítulo.

4.3.2.3.Niveles de Exigencia para trazados y áreas a donar al dominio público:

Los niveles de exigencia (NE) para la materialización de los trazados y la determinación de las áreas a donar con destino a espacio verde o futuro equipamiento, según la zona y tipo de operación a realizar, se regirán obligatoriamente mediante el cumplimiento de las siguientes condiciones:

Nivel de Exigencia 1: Para las áreas rurales será exigible la donación y continuidad de los trazados de la red vial primaria vigente y de las calles o caminos rurales perimetrales a la fracción o que coincidan con el o los deslindes parcelarios que se proyecten. Deberán completarse además las trazas de arterias existentes y aquellos otros trazados que sean requeridos por las oficinas técnicas pertinentes, pero no se admitirá la inclusión de pasajes de ningún tipo.

Nivel de Exigencia 2: Será requisito obligatorio en estos casos, la donación de las áreas necesarias para garantizar la continuidad del trazado de la red vial básica, la complementaria e incluso la de distribución, en las calles que se detallen como pertenecientes al trazado oficial vigente (según lo dispuesto en el Capítulo 5º del Código Urbano).
Las operaciones encuadradas dentro de este Nivel de Exigencia (NE2), quedan sujetas a un régimen de exención respecto a la obligación de donar al dominio municipal, áreas con destino a espacio público o futuro equipamiento.
Esta franquicia, será de aplicación sólo en caso de operaciones de urbanización básica cuya superficie de origen sea menor o igual a 5000 m², para las zonas I y II, y para operaciones de urbanización integral cuya superficie de origen sea menor o igual a 8000 m² para la zona I y menor o igual de 10000 m² para la zona II.

Nivel de Exigencia 3: Este Nivel de Exigencia (NE3) es de aplicación para el caso de operaciones dentro del Programa de Urbanización Básica en Zona I.
Se establece que los trazados a donar serán los de la red viaria básica, complementaria y de otras arterias requeridas por la Municipalidad (según lo establecido en el Capítulo 5º del Código Urbano).
El área a donar con destino espacio verde público y/o equipamiento, deberá ser equivalente como mínimo a los 10% (diez por ciento) de la superficie remanente de la fracción, una vez descontadas las áreas destinadas a trazados y las exentas de donación según corresponda, detalladas en el Nivel de Exigencia 2 (NE2).

Nivel de Exigencia 4: Las operaciones que se realicen dentro de este Nivel de Exigencia (NE 4) deberán donar las áreas necesarias para garantizar la continuidad del trazado de la red viaria básica, la complementaria y la de distribución, de acuerdo a lo previsto en el Capítulo 5º del Código Urbano No se admitirán en este tipo de operaciones, calles sin salidas, ni pasajes vehiculares o peatonales, salvo que los mismos pertenezcan al trazado oficial vigente.
Deberán donar además, una superficie adicional equivalente como mínimo al 10% (diez por ciento) de la superficie remanente de la fracción, una vez descontadas las áreas destinadas a trazados y las exentas de la obligación de donar, detalladas para el Nivel de Exigencia 2 (NE2), con destino a espacio verde público, más una superficie equivalente como mínimo al 5% (cinco por ciento) -calculada de la misma manera- con destino a futuro equipamiento a ampliación de dicho espacio verde público.

Incorporado mediante Ordenanza Nº 7.916/05
Las donaciones de superficies destinadas a espacios verdes y equipamiento comunitario no podrán ser compensadas por obras de carácter público a cargo del urbanizador, excepto que en la zona de influencia de la intervención dichos espacios hayan sido donados por otras intervenciones o resulten a criterio del Departamento Ejecutivo suficientes para el área.

La superficie a donar para espacios verdes y equipamientos comunitario, en aquellos casos en que dicha donación no sea conveniente realizar en el área de intervención, la misma no podrá ser disminuida en función del valor de la tierra, a excepción de criterio contrario del Departamento Ejecutivo debidamente fundado.

4.3.3. REQUISITOS DE INFRAESTRUCTURA Y EQUIPAMIENTOS

Requisitos especiales de infraestructura y equipamiento según Niveles de Exigencia (NE)

4.3.3.1. Sistema de desagües cloacales:

(ver anexo “Desagües pluviales y relevamientos planialtimétricos”)

La disposición de efluentes cloacales se efectuará de acuerdo con las Especificaciones Técnicas, materiales, planos tipo y cualquier otra normativa de la Empresa prestataria del servicio, Aguas Provinciales de Santa Fe, y según los niveles de exigencia en que corresponda encuadrar la operación.

Nivel de Exigencia 1: Mediante sistemas autónomos. En todos los casos y previo al establecimiento de los requisitos el urbanizador deberá presentar un estudio refrendado por profesional habilitado, que determine en lugares homogéneamente distribuidos en el área a urbanizar (no menos de 5 (cinco) por hectárea) la profundidad de la napa freática existente y velocidad de filtración del suelo. En caso que de dicho estudio se desprenda que la profundidad de la napa freática es menor a 6 (seis) metros del nivel de terreno natural y que la velocidad de filtración de los suelos no sea de 5 cm/h (cinco centímetros por hora) como mínimo, el urbanizador deberá presentar estudios complementarios con elementos de juicio que establecerá la Dirección General de Hidráulica y Saneamiento, que permitan evaluar la viabilidad de la operación. En mérito a dicha evaluación, se aconsejara el criterio a adoptar en cuanto a la viabilidad global de la misma y podrá establecer sistemas de desagües cloacales autónomos alternativos a los convencionales, lo que quedara sujeto a la aprobación final por parte de la Dirección General de Hidráulica y Saneamiento. Esta modalidad de disposición se refiere a viviendas individuales unifamiliares.

Nivel de Exigencia 2: Mediante sistema mixto estático-dinámico. El urbanizador deberá proyectar y ejecutar la red de desagües domiciliarios de futuro carácter cloacal, para la evacuación de los efluentes secundarios y sistemas autónomos individuales para la disposición de los efluentes primarios.
La descarga final de la red mencionada se efectuara a un cuerpo receptor de carácter pluvial o pluviodomiciliario, a satisfacción de la Dirección General de Hidráulica y Saneamiento.
Serán de aplicación las exigencias y limitaciones establecidas para el Nivel de Exigencia 1, en lo relativo a la profundidad de la napa freática y velocidad de filtración y en lo relativo a la red de futuro carácter cloacal lo indicado en el Nivel de Exigencia 3.

Nivel de Exigencia 3: Mediante sistema dinámico, El urbanizador deberá proyectar y ejecutar la red de desagües cloacales por extensión de las redes colectoras existentes, debiendo realizar el proyecto y la totalidad de las obras de acuerdo con las especificaciones técnicas, materiales, planos tipo y cualquier otra normativa que determine la empresa prestataria del servicio.
Si para el desarrollo de los desagües cloacales fuera necesario atravesar terrenos no cedidos al uso público, la recurrente deberá obtener los respectivos permisos y servidumbres de paso, las que deberán ubicarse preferentemente sobre deslindes parcelarios o futuros trazados de calles
El urbanizador asumirá a su costa y sin excepción, la totalidad de los estudios, los proyectos y las obras necesarias para el cumplimiento de todos los requisitos que se establecen para cada una de las modalidades de urbanización y subdivisión de la tierra, en los artículos subsiguientes, como condición indispensable para la aprobación definitiva de la operación.

4.3.3.2.Sistema de evacuación de desagües pluviales:

(ver anexo “Desagües pluviales y relevamientos planialtimétricos”)

Nivel de Exigencia 1: La evacuación de los derrames pluviales se efectuará por las cunetas de las calles y caminos pertenecientes al trazado vial existente.

Nivel de Exigencia 2: El urbanizador deberá proyectar y ejecutar los desagües pluviales acorde al nivel definitivo de las calzadas, por escurrimiento superficial mediante zanjeo, con descarga a una canalización o conducto existente a satisfacción de la Dirección General de Hidráulica y Saneamiento y conforme a las normativas de la misma. Dicho cuerpo receptor, de ser necesario deberá ser acondicionado por la recurrente conforme a lo que indique la mencionada Dirección. El sistema de drenaje a cielo abierto incluirá zanjas, caños cruce de calles, accesos domiciliarios fuera del predio, obra de descarga, etc.
Si el cuerpo receptor pertenece a la Empresa prestataria del servicio pluviocloacal, la descarga mencionada deberá contar con la aprobación de dicha empresa. El mismo requisito será aplicable cuando el cuerpo receptor sea provincial o nacional.
En ningún caso el transporte de los derrames podrá perjudicar a otras áreas urbanizadas. Si para el desarrollo de los desagües pluviales fuera necesario atravesar terrenos no cedidos al uso público, la recurrente deberá obtener los respectivos permisos y servidumbres de paso, las que deberán ubicarse preferentemente sobre deslindes parcelarios o futuros trazados de calles.
En función de la infraestructura existente o prevista y a efectos de no incrementar los derrames pluviales en las condiciones actuales, y no perjudicar a otras áreas situadas aguas abajo, podrá ser necesaria la regulación de caudales, cuyo proyecto deberá contar con la aprobación de la Dirección General de Hidráulica y Saneamiento.
En el cálculo hidráulico deberá tenerse en cuenta el aporte de un área superior a satisfacción de la Dirección General de Hidráulica y Saneamiento.

Nivel de Exigencia 3: La recurrente deberá proyectar y ejecutar los desagües pluviales acorde al nivel definitivo de las calzadas, por cordón cuneta y/o conductos, con descarga a una canalización o conducto existente a satisfacción de la Dirección General de Hidráulica y Saneamiento y conforme a las normativas de la misma. Dicho cuerpo receptor, de ser necesario deberá ser acondicionado por la recurrente conforme a lo que indique la mencionada Dirección.
Si el cuerpo receptor pertenece a la Empresa prestataria del servicio pluviocloacal, la descarga mencionada deberá contar con la aprobación de dicha empresa. El mismo requisito será aplicable cuando el cuerpo receptor sea provincial o nacional.
En ningún caso el transporte de los derrames podrá perjudicar a otras áreas urbanizadas áreas abajo. Si para el desarrollo de los desagües pluviales fuera necesario atravesar terrenos no cedidos al uso público, la recurrente deberá obtener los respectivos permisos y servidumbres de paso, las que deberán ubicarse preferentemente sobre deslindes parcelarios o futuros trazados de calles.
En función de la infraestructura existente o prevista y a efectos de no incrementar los derrames pluviales en las condiciones actuales, y no perjudicar a otras áreas situadas aguas abajo, podrá ser necesaria la regulación de caudales, cuyo proyecto deberá contar con la aprobación de la Dirección General de Hidráulica y Saneamiento.
En el cálculo hidráulico deberá tenerse en cuenta el aporte de un área superior a satisfacción de la Dirección General de Hidráulica y Saneamiento.

4.3.3.3. Abastecimiento domiciliario de agua potable:

Las obras para la provisión de agua respetarán las condiciones y especificaciones técnicas establecidas por la Empresa prestataria del servicio (Aguas Provinciales de Santa Fe) y dependerán en sus características, del Nivel de Exigencia y del tipo de operación de que se trate.

Nivel de Exigencia 1: Agua potable por sistema autónomo.

Nivel de Exigencia 2: Será obligatorio el abastecimiento domiciliario de agua potable, autorizado por Aguas Provinciales de Santa Fe y por conexión a sus redes.
En el caso de ejecución de las obras por integración de Consorcios, la aprobación definitiva de la urbanización no se producirá hasta tanto las infraestructuras requeridas, no se hallen habilitadas y en efectivo servicio.

4.3.3.4. Suministro domiciliario de energía eléctrica y alumbrado público:

Nivel de Exigencia 1: Servicio domiciliario autónomo. El alumbrado público podrá ser exigido según requerimientos de las oficinas técnicas pertinentes.

Nivel de Exigencia 2: En todos los casos se exigirá la instalación de la red de energía y alumbrado público correspondientes, fiscalizadas por la Empresa Provincial de la Energía y las Direcciones Grales. de Electricidad y Mecánica y de Alumbrado Público respectivamente, con la provisión de todos los elementos necesarios para la puesta en servicio de los mismos, con distribución trifásica en los casos en que se la requiera, según las instrucciones y especificaciones técnicas de las citadas reparticiones oficiales.

4.3.3.5. Pavimentos:

En todos los casos en que sea exigible ejecutar obras en las calzadas, las características y especificaciones técnicas serán las que fije la Dirección de Ingeniería Vial de esta Municipalidad. Tales características abarcarán la definición del paquete estructural, dimensiones y posición planialtimétrica de la calzada, y toda otra consideración relativa al diseño geométrico y estructural de la obra.
Se exigirá la vinculación con la trama de pavimentos de la ciudad mediante una estructura de similar característica a la exigida en la urbanización.
En todos los casos se deberá presentar una planialtimetría del proyecto a ejecutar, para ser aprobado por la Dirección de Ingeniería Vial

Nivel de exigencia 1:
Se exigirá un tratamiento que garantice la accesibilidad en cualquier condición climática, con cierta calidad de terminación. La superficie de rodamiento estará constituida por una capa de estabilizado granular según especificaciones que se establecerán al respecto.
La posición altimétrica (nivel definitivo o terreno natural) dependerá de las características propias de la urbanización, de su entorno, y de las posibilidades de evacuación de los desagües pluviales y cloacales. Se propiciará la ejecución a nivel definitivo en todos los casos en que sea posible.

Nivel de exigencia 2:
Será obligatorio la ejecución de pavimentos con superficie de rodamiento de concreto asfáltico en caliente y banquinas de suelo vegetal.
La posición altimétrica (nivel definitivo o terreno natural) dependerá de las características propias de la urbanización, de su entorno y de las posibilidades de evacuación de los desagües pluviales y cloacales. Se propiciará la ejecución a nivel definitivo en todos los casos en que sea posible. Para el caso en que sea imposible la ejecución de la carpeta asfáltica a nivel definitivo, se deberá al menos respetar las pendientes longitudinales del proyecto a nivel definitivo que se exigirá independientemente de su posible implementación.

Nivel de exigencia 3:
Será obligatoria la pavimentación a nivel definitivo con cordón o cordón cuneta sea el caso de pavimentos de hormigón con cordones integrales o carpetas asfálticas con cordón cuneta. La vinculación con la trama de pavimentos existentes será al menos mediante carpetas asfálticas a nivel no definitivo.

4.3.3.6. Suministro de Gas Natural:

Será requisito obligatorio, la provisión y/o extensión de la red de gas natural, de acuerdo a la factibilidad y proyecto de "Litoral Gas" o la Empresa que preste el servicio, en los emprendimientos de urbanización integral, como así también en los Distritos Industriales y en los que se admita vivienda colectiva.

4.3.3.7. Servicios de cableado (telefonía, etc.)

En los programas de urbanización integral con destino de uso habitacional deberá coordinarse con las empresas prestatarias de los servicios para la previsión de conductos pasacables, preferentemente subterráneos en el área del emprendimiento. Dicha condición incluye las operatorias declaradas de interés social.

4.3.4. PLAZO PARA EJECUCION DE OBRAS DE INFRAESTRUCTURA. CAUCION DE TIERRAS.

En caso que el urbanizador no contara con los fondos necesarios para cumplir con la construcción de la totalidad de las obras de infraestructura requeridas, podrá optar por acogerse a un régimen de ejecución diferida de los mismos. Para ello deberá acreditar la ejecución de los mencionados requisitos en el 40% de la superficie útil, mientras que el resto de la misma (60%) deberá dejarse en caución a favor de la Municipalidad de Rosario. El valor de la tierra efectivamente embargada deberá ser en todos los casos superior a la inversión que quedara pendiente de realizarse para cumplimentar las obras restantes, caso contrario la Municipalidad determinará el monto de un depósito de garantía adicional.
Si el urbanizador no iniciara las obras en el plazo de 2 años, podrá renovar la caución por 1 año más, vencido el cual se transferirán a la Municipalidad las fracciones en cuestión.
De esta forma podrá ser aprobado el loteo de la totalidad de la Urbanización previa presentación de la documentación que acredite dicho embargo voluntario o hipoteca.